Spese straordinarie in condominio

Spese straordinarie in condominio: cosa sono, come si approvano e ripartizione spese straordinarie

Cosa rende una spesa “straordinaria” secondo il Codice Civile

Il Codice Civile non offre una definizione statica di spesa straordinaria. Il criterio consolidato dalla giurisprudenza di Cassazione distingue l’intervento in base a due elementi: l’eccezionalità dell’opera (non rientrante nella gestione periodica ricorrente) e la sua rilevanza economica rispetto al bilancio ordinario.

Rientrano nella categoria della manutenzione straordinaria gli interventi strutturali come il rifacimento del tetto, il consolidamento dei solai, il restauro delle facciate, la sostituzione della caldaia o la riqualificazione degli impianti tecnologici (elettrico, citofonico, idrico). Vi rientrano anche gli interventi per il superamento delle barriere architettoniche e le riparazioni urgenti causate da eventi atmosferici eccezionali.

Maggioranze e quorum assembleari: come si approvano i lavori straordinari

Uno degli aspetti che genera maggior numero di delibere impugnate riguarda l’applicazione errata dei quorum assembleari previsti dall’Articolo 1136 del Codice Civile per la regolare approvazione dei lavori.

In prima convocazione, l’assemblea deve vedere la presenza di condòmini che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio (666 millesimi) e le delibere passano con la maggioranza dei presenti ed almeno 500 millesimi. In seconda convocazione, per i lavori straordinari ordinari, basta la presenza di un terzo dei partecipanti e 333 millesimi, con approvazione a maggioranza dei presenti (almeno 333 millesimi).

Tuttavia, la legge stabilisce un’eccezione fondamentale: per le riparazioni straordinarie di notevole entità, occorre sempre la doppia maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, ossia 500 millesimi), sia in prima che in seconda convocazione.

Per l’installazione di nuovi impianti o per l’abbattimento delle barriere architettoniche mediante l’inserimento di rampe o montascale, la legge prevede maggioranze agevolate (500 millesimi o un terzo del valore a seconda del tipo di incentivo) per favorire la fruibilità dell’edificio, usufruendo spesso dei benefici del bonus barriere architettoniche.

Il Fondo Speciale Obbligatorio ex Art. 1135 n. 4 c.c.: pena di nullità

Un adempimento legale rigoroso, spesso sottovalutato nelle delibere improvvide, riguarda la costituzione del fondo cassa dedicato.

L’articolo 1135, primo comma, n. 4 del Codice Civile impone all’assemblea di condominio che approva lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni di costituire contestualmente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Se il contratto d’appalto prevede il pagamento a Stato Avanzamento Lavori (SAL), il fondo può essere costituito in misura proporzionale ai singoli versamenti della scheda lavori. La giurisprudenza di Cassazione stabilisce che la delibera straordinaria approvata senza la contestuale costituzione del fondo speciale è nulla ed impugnabile in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse.

Per conoscere i dettagli contabili del fondo in caso di compravendita, consulta il nostro approfondimento su fondo cassa e vendita dell’appartamento.

Ripartizione spese straordinarie in condominio

Come regola generale sancita dall’Articolo 1123 del Codice Civile, la ripartizione spese straordinarie avviene suddividendo i costi tra i proprietari in misura proporzionale al valore delle singole unità espresso nelle tabelle millesimali generali (Tabella A).

Qualora l’intervento riguardi opere destinate a servire i condòmini in misura diversa (es. scale, ascensori, tetti o lastrici solari), la spesa viene ripartita in base all’uso o all’utilità effettiva che ciascun piano ne trae. In presenza di innovazioni particolarmente gravose e voluttuarie (Art. 1121 c.c.), i condòmini dissenzienti che non intendono trarne vantaggio possono essere esonerati dalla spesa.

Chi paga le spese straordinarie tra proprietario ed inquilino

Quando l’unità immobiliare è concessa in locazione, la suddivisione degli oneri segue la disciplina della Legge 392/1978 e le pattuizioni del contratto d’affitto, come analizzato nella nostra guida sui rapporti tra locatore e locatario.

All’inquilino (conduttore) spettano esclusivamente le spese di gestione ordinaria ed i consumi correnti, mentre al proprietario (locatore) spettano integralmente le spese di manutenzione straordinaria e le opere necessarie alla conservazione della struttura. L’inquilino ha comunque il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi prima di effettuare i rimborsi degli oneri accessori di sua competenza.

Cosa verificare quando si riceve una delibera straordinaria

Di fronte alla notifica di un verbale che approva lavori di grande entità, è opportuno effettuare tre verifiche preliminari prima di procedere ai versamenti o valutare se impugnare una delibera entro 30 giorni:

1. Verifica dei Quorum Votati: Accertarsi che la delibera per opere di notevole entità abbia ottenuto il voto favorevole di almeno 500 millesimi.

2. Presenza del Fondo Speciale: Verificare che il verbale abbia disposto l’istituzione del fondo cassa vincolato ex art. 1135 n. 4 c.c.

3. Correttezza delle Tabelle Applicate: Controllare che il riparto provvisorio rispetti i millesimi di proprietà o le tabelle d’uso specifiche dell’intervento.

Conclusioni

Le spese straordinarie rappresentano un passaggio delicato che richiede trasparenza, pianificazione e rigoroso rispetto delle maggioranze d’assemblea.

Affidarsi ad una gestione professionale assicura l’istituzione dei fondi di garanzia, la tutela da delibere nulle e la corretta ripartizione dei costi tra tutti i comproprietari.