Studio Giurintano 
Queste due parole sono ala base delle nozioni del mondo condominiale, è di fondamentale importanza conoscere la differenza per valutare correttamente il contratto di locazione e comprenderne clausole e dettagli.
Locatore e locatario: ruoli e responsabilità
Il contratto di locazione è un accordo tra due parti, il locatore e il locatario, che prevede la concessione dell’uso di un immobile, in cambio di un corrispettivo economico, il canone di locazione.
Locatore e locatario: diritti e doveri nel contratto di locazione
Il locatore (o proprietario) è il proprietario di un immobile e, quindi colui che ne cede l’uso attraverso un contratto di locazione, traendone in cambio un beneficio economico mediante canone di locazione.
Il locatario (o inquilino) è colui che affitta una casa e paga un canone di locazione al proprietario. Il dovere del locatario consiste nell’effettuare pagamenti mensili durante tutta la validità del contratto di locazione. L’inquilino non deve in alcun modo, distruggere o modificare il bene a lui concesso in affitto, inoltre deve rispettare le condizioni concordate nel contratto e consegnare l’abitazione in condizioni ottimali;
Canone di locazione somma pecuniaria mensile erogata dal locatario a favore del locatore.
Doveri Locatore
Spetta al locatore l’inequivocabile obbligo di provvedere alla consegna dell’immobile in condizioni ottimali, manifestando particolare attenzione alle seguenti condizioni: pulizia accurata, sistemazione impeccabile e assenza di danneggiamenti evidenti. Ogni componente dell’abitazione, che sia fornito con la locazione, dovrà risultare funzionante e in perfetto stato d’uso. Inoltre, il locatore è tenuto a rispettare un preciso iter procedurale, il quale richiede la tempestiva registrazione del contratto di locazione entro un termine massimo di 30 giorni dalla data di firma. È altresì imperativo che tale registrazione sia debitamente comunicata all’inquilino e all’amministratore di condominio entro 60 giorni dalla sua effettuazione, al fine di garantire la corretta tenuta dei registri e la trasparenza dell’intera transazione.
Doveri Locatario
Una volta che l’inquilino ha preso in affido l’immobile, è di fondamentale importanza che egli si adoperi con la massima attenzione per preservare la struttura e mantenerla in condizioni ottimali. In tal senso, è tenuto ad adempiere scrupolosamente ai termini e alle tempistiche convenute, come specificate nel contratto di locazione. Ciò comprende sia il rispetto dei tempi concordati per la restituzione dell’immobile, sia il puntuale pagamento del canone d’affitto mensile.
Inoltre, l’inquilino è obbligato a conformarsi al regolamento condominiale, attenendosi alle disposizioni in esso contenute. È importante sottolineare che l’inquilino non potrà partecipare alle assemblee condominiali senza essere munito di una delega valida da parte del locatore.
La stretta osservanza di tali disposizioni contrattuali e regolamentari garantisce il rispetto dei diritti e delle responsabilità reciproche tra locatore e inquilino, promuovendo un rapporto armonioso e una gestione efficace dell’immobile locato.
Un rapporto di fiducia
Un buon rapporto tra locatore e locatario è fondamentale per garantire la buona riuscita del contratto di locazione. Entrambe le parti devono essere consapevoli dei propri diritti e doveri e impegnarsi a rispettarli.
Il locatore deve essere un buon padrone di casa, disponibile a risolvere eventuali problemi che possano insorgere durante il periodo di locazione.
Il locatario deve essere un inquilino responsabile, che si prende cura dell’immobile e rispetta le scadenze.
Rapporti Inquilino Amministratore
Un affittuario non è un condomino, questo termine appartiene solamente ai proprietari delle singole unità abitative, neanche i familiari dei proprietari possono essere identificati come condomini. In quanto non-condomino l’inquilino non ha i diritti tipici degli altri condomini. Per esempio, non può esigere dall’amministratore di condominio nessuna documentazione condominiale, non può sapere chi è moroso, non ha il diritto di partecipare alle assemblee di condominio. Eccezionalmente le normative vigenti conferiscono il diritto di voto al conduttore solamente per quanto riguarda delibere di gestione riscaldamento e condizionatori.
Ripartizione Spese Tra Locatore e Locatario
L’art. 1576 c.c. recita che: “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario a carico del conduttore”.
Ne consegue che tutte le spese ordinarie sono a carico dell’inquilino (conduttore), il proprietario è invece tenuto ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.
La legge 392/78 prevede che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative a:
- Servizio di pulizia;
- Manutenzione ordinaria dell’ascensore;
- Ripartizione acqua;
- Fornitura energia elettrica;
- Riscaldamento/condizionamento;
- Spurgo pozzi neri;
- Fornitura di qualsiasi altro servizio comune.
In caso di spese per servizio di portineria, salvo accordi diversi, questi sono a carico del conduttore nella misura del 90% il restante 10% sarà a carico del proprietario. Tutti gli interventi di misura straordinaria saranno a carico del proprietario.
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