Studio Giurintano
La doppia maggioranza assembleare: quando vale la voce del patrimonio
Nel condominio italiano una delibera non è valida solo in base al numero di “teste” presenti, ma anche in base ai millesimi rappresentati. La sentenza Cass. n. 13856/2023 ha ribadito il modello bicefalo: servono sia la maggioranza delle persone sia la maggioranza dei millesimi per approvare le decisioni economiche.
La doppia maggioranza è il cuore del sistema assembleare condominiale, ma spesso viene interpretata in modo incompleto dagli amministratori e dai consigli di condominio. Il modello scelto dall’art. 1136 c.c. nasce dall’esigenza di bilanciare due dimensioni ugualmente importanti: la tutela della persona (il voto di ciascun condomino) e la consistenza patrimoniale (la quota millesimale che ogni proprietario detiene). Questo equilibrio, chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità, è diventato oggi uno scudo per i grandi proprietari contro decisioni di spesa decise da una maggioranza “pura” ma di scarso valore economico.
Perché la legge prevede la doppia maggioranza
L’assemblea condominiale potrebbe teoricamente funzionare come una democrazia “una testa, un voto”, ma ciò esporrebbe i grandi proprietari a decisioni di spesa decise da una maggioranza numerica ma di modesto peso millesimale. Dall’altra parte, un sistema puramente plutocratico lascerebbe i piccoli condomini senza voce. La soluzione del legislatore è il modello bicefalo previsto dall’art. 1136 c.c.: delibera valida solo se converge la maggioranza delle persone e la maggioranza (o almeno il terzo) dei millesimi.
I tre requisiti della doppia maggioranza (assemblea ordinaria II conv.)
Nella pratica, per una delibera ordinaria in seconda convocazione la giurisprudenza richiede il cumulo di tre condizioni:
- Maggioranza personale (teste): la maggioranza dei condomini presenti deve votare a favore.
- Quorum millesimale minimo: i millesimi dei favorevoli devono rappresentare almeno un terzo del valore dell’edificio (333,33/1.000).
- Prevalenza del consenso sul dissenso: i millesimi dei favorevoli devono essere superiori a quelli dei contrari.
Il terzo punto è fondamentale: anche se i favorevoli sono più numerosi e superano il 333,33 millesimale, la delibera cade se i contrari hanno complessivamente più millesimi. Questo principio è stato ribadito con chiarezza proprio dalla Cassazione.
Cassazione, 22 maggio 2023, n. 13856: il caso chiave
Con la sentenza n. 13856 del 22 maggio 2023, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha corretto un’interpretazione parziale adottata dal Tribunale e dalla Corte d’Appello di Messina. La delibera era stata ritenuta valida perché i favorevoli erano maggioranza dei presenti e superavano la soglia del terzo dei millesimi. I giudici di legittimità hanno però evidenziato che i contrari, pur essendo meno numerosi in termini di persone, rappresentavano:
– favorevoli: 358,633 millesimi
– contrari: 524,730 millesimi
Dunque la delibera è stata dichiarata nulla, perché violava il terzo requisito della doppia maggioranza. La Corte ha sottolineato che la forza del dissenso millesimale non può essere ignorata: consentire l’approvazione avrebbe finito per alterare il principio di proporzionalità tra potere decisionale e peso economico.
Soprattutto nelle assemblee con dissenzienti che rappresentano quote millesimali elevate, un amministratore di condominio attento deve verificare subito, prima di dichiarare la delibera approvata, sia i numeri delle persone sia la somma dei millesimi favorevoli e contrari, e segnalarli in verbale.
Come calcolare la doppia maggioranza in pratica
Immagina un condominio con 1.000 millesimi totali. In seconda convocazione partecipano condòmini per 900 millesimi complessivi. I voti sono così distribuiti:
- 10 condòmini favorevoli: 360 millesimi
- 8 condòmini contrari: 540 millesimi
- 2 astenuti: 0 millesimi aggiuntivi
Nonostante i favorevoli siano più numerosi e superino il 333,33 millesimale, la delibera non è approvata, perché i contrari hanno 540 millesimi contro 360 millesimi favorevoli. Questo esempio mostra come il controllo dei millesimi sia oggi parte essenziale del lavoro di un amministratore di condominio competente.
Il ruolo dell’amministratore nella gestione dei quorum
L’art. 1136 c.c. pone l’assesemblea e il presidente sotto il controllo di un’attenta verifica formale. L’amministratore, in qualità di segretario o di presidente, deve:
- verificare la costituzione dell’assemblea (prima o seconda convocazione, numero minimo di intervenuti e millesimi);
- registrare in verbale, con chiarezza, la distribuzione dei millesimi tra favorevoli, contrari e astenuti;
- richiedere, se necessario, il calcolo immediato dei millesimi tabellari, per evitare contestazioni successive.
Un amministratore di condominio formato è oggi un punto di riferimento per condòmini che temono decisioni di spesa imposte da una maggioranza meno “pesante” dal punto di vista patrimoniale.
Impugnazione delle delibere viziare di doppia maggioranza
Quando viene meno uno dei tre requisiti, il condomino può ricorrere ai sensi dell’art. 1137 c.c., chiedendo l’annullamento della delibera entro 30 giorni dalla deliberazione o dalla comunicazione. La giurisprudenza consolidata ritiene che il mancato rispetto del criterio millesimale integri un vizio di legittimità, non solo un mero difetto di forma.
Giurisprudenza di riferimento
Domande Frequenti
Cosa succede se i favorevoli superano il 333,33 millesimi ma i contrari hanno più millesimi?
La delibera è nulla. La rigida lettura della doppia maggioranza richiede che i millesimi favorevoli non solo superino la soglia del terzo, ma siano anche maggiori rispetto a quelli dei contrari, come chiarito dalla Cass. n. 13856/2023.
Posso impugnare la delibera se il verbale non riporta il dettaglio dei millesimi?
Sì, se il mancato dettaglio impedisce di verificare il rispetto dei quorum. La giurisprudenza considera il conteggio dei millesimi come elemento essenziale per la validità dell’atto, in particolare per le decisioni di spesa rilevanti.
È possibile delegare il calcolo dei millesimi?
Il calcolo può essere affidato a un tecnico o a un consulente, ma la responsabilità di verificarne la correttezza e di registrarla nel verbale spetta comunque al presidente/amministratore, figura chiave per ogni amministratore di condominio serio.
