Assemblea di condominio

Definizione di assemblea

L’assemblea di condominio è l’unico organo collegiale competente e deliberante del condominio, è cioè quell’organo atto ad assumere tutte le decisioni più importanti inerenti la gestione condominiale e non può assolutamente essere abolito. Esistono due tipi di assemblee condominiali:

• Assemblea Ordinaria;
• Assemblea Straordinaria.

Assemblea Ordinaria

L’assemblea ordinaria può essere convocata esclusivamente dall’amministratore di condominio, chiaramente quest’ultimo, potrà essere sollecitato dai condomini e in ogni caso è obbligato a presentare il rendiconto dell’anno prima entro e non oltre i 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, pena la revoca con giusta causa.

L’assemblea ordinaria generalmente delibera i seguenti ordini del giorno:

• Nomina, revoca o riconferma dell’amministratore compreso il suo onorario;
• Approvazione del rendiconto annuale di gestione dell’amministratore;
• Approvazione bilancio preventivo di gestione;
• Opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni;

Assemblea straordinaria

L’assemblea Straordinaria può essere convocata dall’amministratore del condominio in qualsiasi momento sia necessario o su richiesta scritta (via PEC o raccomandata) da almeno due condomini che rappresentano almeno il 1/6 del valore millesimale dell’edificio.

Nel caso in cui l’amministratore rifiuti la convocazione, i condomini possono auto-convocarsi dopo dieci giorni dalla richiesta. È importante notare che, benché la partecipazione dell’amministratore all’assemblea non sia obbligatoria, la sua presenza è altamente consigliata, in quanto potrà fornire un supporto prezioso al presidente nella verifica delle maggioranze e delle leggi.

Convocazione assemblea condominiale

La convocazione di un’assemblea condominiale, sia ordinaria che straordinaria, deve rispettare precise procedure per garantire la validità delle decisioni prese. Ecco cosa un avviso di convocazione deve prevedere:

• Modalità dell’assemblea: sia l’assemblea in presenza che quella on-line devono essere specificate, insieme alla data, all’orario e al luogo della convocazione, con riferimenti per la prima e la seconda convocazione.
• Ordini del giorno: gli argomenti che verranno trattati durante l’assemblea devono essere elencati e messi a disposizione dei condomini per una valutazione preventiva.
• Trasmissione dell’avviso: l’avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i destinatari, a mezzo posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, almeno cinque giorni prima della data prevista per l’adunanza in prima convocazione.

È importante sottolineare che un’assemblea che non rispetti queste procedure potrebbe essere considerata nulla e che, anche la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione ad un solo condomino potrebbe comportare l’annullabilità della delibera. Infine, ogni condomino ha il diritto di partecipare all’assemblea personalmente o tramite delega scritta, anche se non è consentito delegare l’amministratore di condominio.

Assemblea in modalità telematica

In occasione dell’emergenza COVID 19 le nuove normative hanno autorizzato le assemblee condominiali in modalità telematica.

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Deleghe

L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita che “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale“.

Come si evince dall’articolo sopracitato, nei condomini costituiti con un numero non superiore ai 20 condomini, non esiste un limite di legge, mentre nei condomini con numero di condomini superiori ai 20 tale limite è fissato a 1/5 dei condomini e delle quote di proprietà. Ciò vuol dire che, il delegato non potrà superare 1/5 delle teste del condominio ed 1/5 dei millesimi di proprietà totali.

Nomina presidente e segretario

L’assemblea procede alla nomina un presidente, questi ha il compito di nominare un segretario (che redigerà il verbale di assemblea), nonché quello di condurre lo svolgimento dell’assemblea, di approvare e firmare il verbale redatto del segretario.

Entrambi hanno il compito di inviare copia del verbale sottoscritto a tutti i condomini, nonché all’amministratore, il quale ha il dovere di eseguire le delibere approvate dall’assemblea.

Incombenze del presidente

Il Presidente è quell’organo di controllo atto a verificare l‘esistenza di tutte le condizioni che determinano la legittima costituzione dell’assemblea. In particolare deve verificare:

• La regolare costituzione dell’organo deliberante;
• L’he tutti gli aventi diritto siano stati invitati;
• Verificare la regolarità delle deleghe presenti;
• Verificare e controllare il quorum costitutivo dell’assemblea e delle deliberazioni;
• Dirigere le discussioni all’O.d.G.;
• Invitare gli aventi diritto alla votazione delle deliberazioni proposte all’O.d.G.;
• Verificare l’esito delle votazioni;
• Controllare l’ingresso e l’uscita dei condomini dalla riunione assembleare, con relativo orario di entrata e di uscita e ricalcolo dei quorum deliberativi.

Quorum costitutivo

Affinché l’assemblea si svolga regolarmente è importante raggiungere il cosiddetto quorum costitutivo. I quorum sono identici sia in caso di assemblea ordinaria sia in caso di assemblea straordinaria.

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento dei condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

In seconda convocazione invece, il quorum costitutivo è dato dalla presenza di almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Quorum deliberativo

Dopo aver verificato la presenza delle maggioranze necessarie relative la costituzione dell’assemblea si procedere con le varie questioni all’ordine del giorno. Ogni questione a sua volta va verificata secondo le normative vigenti in materia, infatti ogni questione all’ordine del giorno va identificata in base alla sua natura giuridica. Come detto sopra, è fortemente consigliabile la presenza dell’amministratore perché potrà senza ombra di dubbio fornire un valido supporto di verifica delle maggioranze e delle leggi.

Varie ed eventuali

La voce “varie ed eventuali” non può essere utilizzata per prendere decisioni vincolanti per i proprietari. Tuttavia, può essere utilizzata per scopi informativi, programmatici o di confronto reciproco tra i condomini. Solo le comunicazioni dell’amministratore, le richieste di preventivi, gli aggiornamenti su questioni non all’ordine del giorno e le piccole richieste di intervento da parte dei condomini sono ammissibili.

Se è necessario adottare una decisione, questa deve essere inserita all’ordine del giorno dell’assemblea successiva. Questo principio è stato confermato dalla Cassazione, che ha stabilito che ogni condomino deve essere adeguatamente informato sui punti all’ordine del giorno per consentire una partecipazione consapevole alla discussione.

Il mancato rispetto di questo principio costituisce un vizio di annullabilità, che deve essere impugnato nei termini previsti dalla legge. Pertanto, è essenziale che i condomini agiscano in modo responsabile e rispettino le norme e le procedure previste per le decisioni dell’assemblea condominiale al fine di evitare possibili contestazioni future. Assicurati di partecipare attivamente all’assemblea, perché solo così puoi garantirti una partecipazione consapevole e una giusta rappresentanza dei tuoi interessi.

Rispettare le norme e le procedure dell’assemblea condominiale è fondamentale per evitare problemi futuri. Agisci in modo responsabile e partecipa attivamente all’assemblea per garantirti una partecipazione consapevole e la tutela dei tuoi interessi.

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