Studio Giurintano 
Cambiare le Tabelle Millesimali: Introduzione
Cambiare le Tabelle Millesimali? Se vivi in un condominio, sai bene quanto sia importante avere delle tabelle millesimali chiare e corrette. Le tabelle millesimali sono dei documenti che stabiliscono quanto vale la tua casa rispetto alle altre, e quanto devi pagare per le spese comuni. Ma cosa succede se le tabelle sono sbagliate o obsolete? Puoi chiedere di cambiarle? Come si fa? In questo articolo, ti spiegheremo tutto quello che devi sapere sulle tabelle millesimali: come si formano, come si modificano e quali sono i limiti. Così, potrai gestire meglio il tuo condominio e i tuoi diritti.
I Millesimi: Un Riflesso del Valore Relativo
Per capire cosa sono le tabelle millesimali, dobbiamo partire dai millesimi. I millesimi sono delle frazioni che esprimono il valore della tua casa in rapporto al valore totale del condominio. Il valore totale del condominio è idealmente fissato a 1.000 unità, da cui il nome di millesimi. Ogni casa ha un numero di millesimi che indica la sua percentuale di valore. Per esempio, se la tua casa vale 55 millesimi, significa che rappresenta il 5,5% del valore del condominio. Più millesimi hai, più paghi di spese e più conti nelle decisioni.
Ruolo e Funzioni delle Tabelle Millesimali
Le tabelle millesimali sono dei documenti che riportano i millesimi di ogni casa e di ogni parte comune del condominio. Le parti comuni sono quelle che tutti i condomini usano, come il cortile, le scale, l’ascensore, il tetto, ecc.
Le tabelle millesimali servono a due scopi principali: determinare le spese condominiali e l’influenza nelle decisioni assembleari. Le spese condominiali sono quelle che riguardano la manutenzione, la pulizia, l’illuminazione, il riscaldamento, ecc. delle parti comuni. Ogni condomino deve pagare una quota di spese proporzionale ai suoi millesimi. Le decisioni assembleari sono quelle che vengono prese in assemblea dai condomini, come l’approvazione del bilancio, la nomina dell’amministratore, le modifiche al regolamento, ecc. Ogni condomino ha un peso nelle decisioni proporzionale ai suoi millesimi.
Formazione delle Tabelle: Contrattuali, Assembleari e Giudiziali
Le tabelle millesimali possono essere formate in tre modi diversi: contrattuali, assembleari e giudiziali. Vediamo cosa significa.
Le tabelle contrattuali sono quelle che vengono create dal costruttore o dal primo proprietario del condominio, e che vengono annesse al regolamento contrattuale. Il regolamento contrattuale è un documento che stabilisce le regole di convivenza e di gestione del condominio, e che viene accettato da tutti gli acquirenti al momento del rogito. Le tabelle contrattuali possono deviare dai criteri legali di ripartizione delle spese, se il costruttore o il primo proprietario lo ritengono opportuno. Per modificare le tabelle contrattuali, serve il consenso unanime di tutti i condomini, oppure l’intervento del giudice in casi specifici.
Le tabelle assembleari sono quelle che vengono create in assemblea dai condomini, su convocazione dell’amministratore. L’amministratore è la persona che si occupa della gestione ordinaria e straordinaria del condominio, e che viene nominata dall’assemblea. Le tabelle assembleari devono seguire i criteri legali di ripartizione delle spese, che sono basati sul valore, sull’uso e sull’utilità delle parti comuni. Per approvare le tabelle assembleari, serve la maggioranza dei condomini e della metà del valore dell’edificio.
Le tabelle giudiziali sono quelle che vengono create dal giudice, su richiesta dei condomini. I condomini possono rivolgersi al giudice quando non esistono tabelle preesistenti, o quando le tabelle esistenti sono contestate. Il giudice nomina un perito, che è un esperto che valuta il valore delle case e delle parti comuni, e che redige le tabelle. Le tabelle giudiziali sono vincolanti per tutti i condomini, e si applicano anche nei condomini minimi, cioè quelli con meno di cinque partecipanti.
Quando e Come Modificare le Tabelle Millesimali
Le tabelle millesimali hanno un carattere stabile, ma non immutabile. Ci sono delle situazioni in cui le tabelle possono essere modificate, per correggere degli errori o per adeguarsi a dei cambiamenti. Le tabelle possono essere modificate in due modi: tramite assemblea condominiale o tramite intervento giudiziario.
La modifica assembleare si verifica quando i condomini si riuniscono in assemblea per rettificare degli errori sostanziali o per adeguare le tabelle a dei cambiamenti strutturali dell’edificio. Per errori sostanziali si intendono delle discrepanze tra i millesimi e il valore effettivo delle case o delle parti comuni, dovute a sbagli di calcolo, di misurazione o di valutazione. Per cambiamenti strutturali si intendono delle modifiche che alterano il valore o l’uso delle case o delle parti comuni, come delle ristrutturazioni, delle sopraelevazioni, delle divisioni, delle accorpazioni, ecc. La modifica assembleare può avvenire con il consenso unanime di tutti i condomini, oppure con la maggioranza prevista dall’art. 1136 cod. civ., in casi specifici.
La modifica giudiziaria si verifica quando i condomini si rivolgono al giudice per la revisione delle tabelle, in caso di disaccordo in assemblea. Il condomino che chiede la revisione deve fornire delle giustificazioni dettagliate, basate su elementi oggettivi e verificabili, che dimostrino l’erroneità o l’obsolescenza delle tabelle. Se il giudice accoglie la richiesta, nomina un perito che redige le nuove tabelle. La revisione giudiziaria ha effetto dalla sentenza definitiva, cioè quando non ci sono più possibilità di ricorso.
Limiti della Modifica: Naturale o Contrattuale
Non sempre è possibile chiedere la modifica delle tabelle millesimali. La Corte di Cassazione ha precisato che esistono dei limiti, a seconda della natura delle tabelle. Se le tabelle sono di natura contrattuale, cioè se sono state create dal costruttore o dal primo proprietario e annesse al regolamento contrattuale, la modifica è possibile solo con l’accordo unanime di tutti i condomini, oppure tramite un’azione legale di annullamento per errore, come previsto dall’art. 1428 cod. civ…
L’errore deve essere grave e determinante, cioè deve riguardare un elemento essenziale del contratto e deve aver indotto i condomini a stipularlo. Se le tabelle sono di natura naturale, cioè se sono state create in assemblea o dal giudice, la modifica è possibile con le modalità descritte prima.
Conclusione:
Le tabelle millesimali sono dei documenti fondamentali per la vita condominiale, che influenzano le spese e le decisioni dei condomini. Le tabelle millesimali possono essere formate in modo contrattuale, assembleare o giudiziale, e possono essere modificate in caso di errori o cambiamenti strutturali dell’edificio. Tuttavia, la modifica delle tabelle millesimali non è sempre possibile, e dipende dalla natura delle tabelle stesse.
Se le tabelle sono di natura contrattuale, la modifica richiede l’unanimità o l’annullamento per errore. Se le tabelle sono di natura naturale, la modifica può avvenire con la maggioranza o il giudizio. La modifica delle tabelle millesimali, quando applicata con saggezza e rispetto delle norme, consente una gestione più adattabile e equa delle spese condominiali, preservando l’equilibrio nelle dinamiche della vita condominiale.
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