Studio Giurintano 
I millesimi esprimono il valore proporzionale di ciascun appartamento rispetto all’intero edificio (convenzionalmente fissato a 1.000/1000). Da questa cifra dipendono due aspetti cruciali della vita di condominio: la quota di partecipazione alle spese per la gestione delle parti comuni in condominio ed il peso del voto espresso da ogni proprietario nelle delibere assembleari.
Se vuoi approfondire la struttura base dei valori millesimali, consulta la nostra guida completa sulle tabelle millesimali.
Come si formano le tabelle millesimali: le tre tipologie
A seconda del procedimento con cui vedono la luce, le tabelle si dividono in tre categorie principali:
1. Tabelle Contrattuali
Predisposte dal costruttore dell’edificio o dall’unico proprietario originario ed allegate ai singoli atti d’acquisto notarili. Vengono accettate da tutti i condòmini al momento del rogito insieme al regolamento contrattuale.
2. Tabelle Assembleari
Elaborate ed approvate successivamente dalla collettività dei proprietari riuniti in assemblea. Devono rispettare rigorosamente i criteri legali di proporzionalità previsti dal Codice Civile.
3. Tabelle Giudiziali
Stabilite dal Giudice con sentenza a seguito del ricorso promosso dai condòmini, avvalendosi della perizia stilata da un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU). Trovano applicazione anche nei contesti di condominio minimo o quando l’assemblea non riesce a raggiungere un accordo.
Quando è possibile cambiare le tabelle millesimali?
Le tabelle hanno carattere di stabilità ma non sono immutabili. L’articolo 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile disciplina le ipotesi in cui è legittimo procedere alla revisione:
• Errore manifesto: Quando le tabelle contengono sbagli di calcolo, errate misurazioni delle superfici reali o errata applicazione dei coefficienti correttivi.
• Mutate condizioni del fabbricato: Quando per sopraelevazioni, ampliamenti o trasformazioni di parti comuni, risulta alterato per più di un quinto (20%) il valore proporzionale dell’unità anche di un solo condòmino.
Modifica assembleare a maggioranza vs Unanimità
A seguito dello storico pronunciamento delle Sezioni Unite della Cassazione (Sent. n. 18477/2010), la regola generale per l’approvazione e la modifica delle tabelle ricognitive del reale valore degli immobili non richiede più l’unanimità (1000/1000).
I quorum si articolano nel modo seguente:
- Maggioranza Qualificata (Art. 1136 c. 2 C.C.): È sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi nei casi di errore manifesto o variazioni superiori a 1/5;
- Unanimità (1000/1000): Indispensabile solo quando si intende approvare o modificare tabelle che stabiliscono criteri di ripartizione delle spese volutamente difformi da quelli legali ex art. 1123 C.C. (es. esentare completamente un condomino da una spesa comune).
Tabelle contrattuali e rettifica: la decisione della Corte d’Appello di Bari (Sent. n. 549/2023)
Molti proprietari ritengono erroneamente che una tabella inserita in un regolamento contrattuale sia intoccabile se manca l’accordo di tutti i condòmini.
La Corte d’Appello di Bari (sentenza n. 549 del 3 aprile 2023) ha confermato un principio fondamentale: l’origine contrattuale delle tabelle non preclude la loro rettifica a maggioranza o in via giudiziale ex art. 69 Disp. Att. C.C. qualora si dimostri la presenza di errori di fatto nella valutazione delle superfici.
Finché le tabelle contrattuali applicano i criteri proporzionali di legge, esse mantengono natura valutativa e possono essere corrette senza che un singolo condòmino possa opporre il proprio veto. Per approfondire gli aspetti procedurali e le controversie legali sul tema, consulta la nostra guida specifica sulla revisione delle tabelle millesimali.
| Procedura di Modifica | Quorum Richiesto | Presupposti e Condizioni |
|---|---|---|
| Rettifica per Errore Manifesto | Maggioranza (500 millesimi) | Presenza di errori materiali o sviste di calcolo nella perizia originaria |
| Revisione per Lavori (> 20%) | Maggioranza (500 millesimi) | Ampliamenti o sopraelevazioni che alterano di oltre 1/5 il valore proporzionale |
| Modifica Criteri Convenzionali | Unanimità (1000 millesimi) | Volontà di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese ex art. 1123 C.C. |
| Revisione Giudiziale | Provvedimento del Giudice | Mancato raggiungimento della maggioranza in assemblea a fronte di errori dimostrati |
Come procedere se l’assemblea non approva il cambio
Se un condòmino rileva un errore nelle tabelle vigenti che lo costringe a pagare quote superiori a quelle dovute, e l’assemblea rifiuta di deliberare la modifica a maggioranza, la via da percorrere è la **revisione giudiziale**.
Il proprietario interessato può citare in giudizio il condominio. Il Giudice nominerà un CTU per il ricalcolo e la nuova tabella approvata con sentenza sostituirà a tutti gli effetti quella errata con efficacia per le gestioni future.
Domande Frequenti sul Cambio delle Tabelle
Sì, ma soltanto se la realizzazione della veranda o l’ampliamento aumenta la superficie/volumetria dell’appartamento del vicino in misura tale da alterare di oltre il 20% (1/5) il suo valore millesimale originario.
No. L’approvazione o la revisione delle tabelle ricognitive avviene mediante verbale di assemblea condominiale approvato a maggioranza di 500 millesimi. Non occorre il rogito notarile.
I tempi di un giudizio di revisione variano in base al carico del Tribunale competente, ma richiedono solitamente il tempo necessario per lo svolgimento della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU).
Di norma no. La revisione delle tabelle millesimali esplica i suoi effetti per il futuro (ex nunc) a partire dall’approvazione della delibera o dal passaggio in giudicato della sentenza, mantenendo validi i bilanci consuntivi passati resi definitivi.
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