Studio Giurintano
Nuovo Ascensore e Bonus Barriere Architettoniche: Guida alle Agevolazioni, Maggioranze e Spese
Quando un impianto elevatore in condominio è datato, soggetto a continui guasti o del tutto assente nei fabbricati d’epoca, la sua installazione o sostituzione integrale rappresenta una delle decisioni di maggiore valore per il condominio. L’intervento non solo incrementa il valore economico degli appartamenti situati ai piani alti, ma garantisce l’accessibilità e la libertà di movimento a condòmini anziani o con ridotta capacità motoria, anche nei grandi complessi residenziali e supercondomini.
Il quadro delle agevolazioni fiscali e la normativa per l’accessibilità
La disciplina volta al superamento degli ostacoli negli edifici residenziali trova il proprio fondamento storico nella Legge 9 gennaio 1989 n. 13, integrata dalle recenti disposizioni fiscali per l’accessibilità condominiale.
Gli interventi volti all’abbattimento delle barriere fisiche e dimensionali negli stabili esistenti beneficiano del bonus barriere architettoniche e della disciplina per le spese straordinarie in condominio, con massimali di spesa differenziati in base alla struttura dell’edificio:
- Fino a 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o le unità con accesso autonomo.
- Fino a 40.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari negli edifici composti da 2 a 8 appartamenti.
- Fino a 30.000 euro moltiplicati per il numero di unità negli stabili con più di 8 appartamenti.
La detrazione si suddivide in quote annuali di pari importo ed è accessibile a persone fisiche, professionisti ed enti. L’amministratore trasmette telematicamente i dati dell’intervento all’Anagrafe Tributaria, attribuendo la quota di spesa e di detrazione a ciascun condòmino sulla base dei versamenti effettuati.
Requisiti tecnici e dimensioni minime dell’ascensore accessibile
Per fruire delle agevolazioni e garantire l’effettiva fruibilità da parte di tutti i residenti, il nuovo impianto o la sostituzione straordinaria dell’elevatore deve rispettare i parametri stabiliti dal D.M. 236/1989.
Prima dell’affidamento delle opere, l’amministratore raccoglie le offerte ed i capitolati basati su un preciso computo metrico estimativo e verifica la regolarità delle imprese secondo la normativa sulla patente a crediti per l’edilizia.
Negli edifici residenziali esistenti la cabina dell’ascensore deve possedere dimensioni minime pari a 80 centimetri di larghezza e 120 centimetri di profondità, con una porta di accesso munita di una luce netta di almeno 75 centimetri. Lo spazio di manovra antistante la porta di piano deve garantire un’area libera di almeno 140 per 140 centimetri.
L’impianto deve inoltre essere dotato di caratteristiche tecnologiche fondamentali per la sicurezza:
- Porte automatiche con fotocellule di blocco al piano e in cabina.
- Pulsantiera posizionata ad un’altezza compresa tra 110 e 130 centimetri con indicazioni in Braille ed in rilievo.
- Dispositivo di allarme con citofono ed utenza telefonica di emergenza.
- Segnalazione acustica e luminosa di arrivo al piano e luce di emergenza in cabina.
- Sistema di livellamento automatico della cabina al pianerottolo con una tolleranza massima di 2 centimetri.
Laddove gli spazi strutturali dell’androne o del vano scale non consentano la posa di un ascensore tradizionale, si valuta la posa di soluzioni alternative quali la piattaforma elevatrice o il montascale in condominio. Se le opere sul vano scala richiedono ponteggi, si applicano le tutele per l’installazione di impalcature condominiali.
Le maggioranze in assemblea per l’approvazione del nuovo ascensore
La decisione di installare un nuovo impianto o sostituire l’elevatore esistente richiede la convocazione dell’assemblea.
In passato, la posa da zero di un ascensore era considerata un’innovazione gravosa e richiedeva quorum elevati. Oggi, l’articolo 2 della Legge 13/1989 e l’articolo 1120 del Codice Civile stabiliscono che gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche vengono approvati con la maggioranza agevolata: la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Qualora l’assemblea non deliberi entro tre mesi dalla richiesta formale presentata da un condòmino con disabilità, l’interessato ha il diritto di installare a proprie spese strutture mobili o servoscale, purché non alterino la stabilità ed il decoro dello stabile.
Ripartizione delle spese tra i condòmini (Articolo 1124 c.c.)
La ripartizione dei costi varia in base alla natura dell’intervento (nuova installazione ex novo oppure sostituzione/manutenzione di un impianto preesistente).
Se si tratta della sostituzione, ricostruzione o manutenzione dell’ascensore condominiale già esistente, l’articolo 1124 del Codice Civile impone un criterio misto di riparto:
Per la metà della spesa, i costi vengono divisi tra i proprietari in base alle tabelle millesimali di proprietà generale. Per l’altra metà, la spesa viene ripartita in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Invece, per la nuova installazione ex novo di un ascensore in uno stabile che ne era del tutto privo, l’opera costituisce un’innovazione. Ai sensi dell’articolo 1121 c.c., i condòmini che non intendono trarre vantaggio dall’impianto possono rifiutare di partecipare alla spesa, a condizione che l’uso dell’ascensore sia suscettibile di utilizzazione separata (ad esempio tramite chiavi o transponder). L’impianto rimarrà di proprietà del gruppo di condòmini che l’ha finanziato, con facoltà per i dissenzienti o i loro eredi di subentrare in qualsiasi momento successivo versando la quota di costo attualizzata.
| Tipologia di Intervento sull’Ascensore | Maggioranza Assembleare Richiesta | Criterio di Ripartizione delle Spese |
|---|---|---|
| Adeguamento Barriere Architettoniche (L. 13/89 ed adeguamento cabina) | Maggioranza presenti e 500 millesimi (Art. 1120 comma 2 c.c.) | Art. 1124 c.c. (50% millesimi / 50% altezza piano) |
| Sostituzione Straordinaria Impianto (Ricostruzione o cambio motore/cabina) | Maggioranza presenti e 500 millesimi (Art. 1136 comma 2 c.c.) | Art. 1124 c.c. tra tutti i proprietari serviti |
| Nuova Installazione Ex Novo (Innovazione in edificio sprovvisto) | Maggioranza presenti e 500 millesimi (o 2/3 millesimi se ordinaria) | Ripartizione tra i soli aderenti (art. 1121 c.c. salvo subentro) |
Domande Frequenti su Ascensore e Barriere Architettoniche (FAQ)
Sì. L’ascensore costituisce un bene comune che aumenta il valore di tutto il fabbricato e consente l’accesso alle parti comuni superiori (lastrici, tetto). I proprietari del piano terra partecipano alla quota del 50% basata sui millesimi di proprietà, mentre la quota legata all’altezza del piano sarà per loro calcolata a valore zero o minimo.
Ai sensi dell’articolo 1121, comma 3 c.c., il condòmino dissenziente o i suoi aventi causa possono in qualsiasi momento partecipare ai vantaggi dell’innovazione, versando al gruppo di proprietari originari la propria quota delle spese di esecuzione e manutenzione, aggiornata al valore attuale.
No. L’amministratore di condominio non deve effettuare controlli sulle condizioni reddituali dei singoli condòmini. L’amministratore applica le aliquote delle detrazioni condominiali in modo omogeneo alle tabelle di spesa, rilasciando a ciascun proprietario la certificazione delle quote versate.
In presenza di vani scala stretti si può valutare la posa dell’impianto sul cortile o sulla facciata esterna, oppure la riduzione della tromba delle scale previa perizia statica, o in alternativa la posa di piattaforme elevatrici o servoscale compatti.
Lo Studio Giurintano cura la gestione delle maggioranze in assemblea, la ripartizione ex art. 1124 c.c. e la trasmissione delle pratiche per le detrazioni fiscali.
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