Legge 220 del 2012 - Studio Giurintano

Legge 220 del 2012 novità:

La Legge 220 del 2012 ha introdotto molteplici modifiche e sostanziali miglioramenti alle norme di Codice Civile che riguardano il Condominio. Si tratta di una vera e propria innovazione di tutta la materia condominiale.
Riepiloghiamo i principali cambiamenti della Riforma:

Nuovi requisiti civilistici e professionali dell’amministratore;
Nuovi obblighi e responsabilità dell’amministratore;
Nuove regole per una contabilità trasparente;
Nuove regole sul procedimento decisionale assembleare;
Nuove regole per il regolamento condominiale;
Nuove regole per la misurazione delle spese e per il recupero delle morosità;
Introduzione di nuovi strumenti digitali per il condominio.

Con la riforma del condominio, l’amministratore di condominio non è più solamente il contabile, ma diviene una figura che deve necessariamente essere dotata di competenze tecniche, manageriali, legislative e fiscali.

Tra le molte novità, la Riforma modifica radicalmente la relazione/rapporto tra legale rappresentante e Condominio, introducendo determinati obblighi in capo al professionista, tutti finalizzati ad assicurare la trasparenza, a permettere la verifica della qualifica professionale ed il controllo del suo operato. Per diventare un legale rappresentante di condominio ormai occorre godere degli specifici requisiti di trasparenza e onorabilità, nonché di un preciso standard minimo di scolarizzazione; deve infatti possedere almeno il diploma di scuola superiore, aver conseguito con successo un corso di formazione iniziale, frequentare obbligatoriamente ogni anno corsi di aggiornamento sulle tematiche condominiali e molto altro ancora.

La sua carica dura un anno e si intende tacitamente rinnovata per l’anno successivo, con ciò eliminando l’obbligo della conferma per il secondo anno, nell’ottica di assicurare al Condominio una maggiore continuità amministrativa a meno che non sopraggiungano gravi irregolarità sul suo operato.

A decorrere dall’entrata in vigore della Riforma deve specificare in maniera dettagliata, precisa e trasparente a quanto ammonta il suo onorario sia al momento della nomina che nella sua successiva conferma; l’Assemblea, attraverso il suo Presidente e Segretario dovrà occuparsi di trascrivere il tutto correttamente sul Registro dei Verbali.

Potrà essere “licenziato” alla scadenza del suo mandato oppure revocato a seguito di gravi motivi specificati nella Legge di Riforma. Fra i gravi motivi di revoca dell’incarico si segnalano:

Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
Mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché delle deliberazioni assembleari;
La mancata apertura ed utilizzazione di un conto-corrente condominiale;
La noncuranza nell’eseguire l’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali;
Gestione condominiale eseguita secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
L’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
La non custodia dei registri obbligatori.

Condomini minimi

Con la riforma del condominio sono necessari almeno nove condomini affinché sia obbligatorio nominarne il legale rappresentante (precedentemente il limite era fissato a quattro); motivo per il quale, quando il numero di condomini non supera gli otto, la sua nomina non è obbligatoria. Questa riforma però non deve essere interpretata superficialmente, infatti il Condominio “minimo” ha sempre l’obbligo di dotarsi di un proprio codice fiscale e ovviamente non può sottrarsi agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali.

Animali domestici

Con l’avvento della legge n. 220/2012, nessun regolamento condominiale può più vietare la presenza di animali. Chiaramente occorre seguire delle regole di buon senso che non mettano a repentaglio la pulizia e la sicurezza del Condominio.
Occorre quindi ad esempio che i cani non siano lasciati liberi di percorrere gli spazi comuni condominiali, che siano sempre condotti al guinzaglio e con la museruola se ufficialmente ritenuti appartenenti alle razze pericolose e pulire sempre laddove l’animale sporchi.

Ripartizione spese e tabelle millesimali

Le spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni devono essere sostenute da tutti i condomini in base alle tabelle millesimali; le stesse sono obbligatorie quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a 10.
Grande importanza viene data alle innovazioni, che la riforma ora permette di deliberare con una maggioranza inferiore.
Altra importante novità, infine, è la possibilità per il singolo condomino di staccarsi dal riscaldamento centralizzato, solo se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravio delle spese per gli altri condomini. Inoltre in caso di volontà di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento intervengono e vanno considerate anche le leggi regionali, provinciali o comunali.

Abbattimento barriere architettoniche

L’accessibilità delle parti comuni a tutti i condomini, anziani e disabili riveste particolare importanza nel condominio. Tuttavia, la riforma ha aumentato il quorum necessario per deliberare l’abbattimento di barriere architettoniche. Prima bastava un terzo dei presenti in assemblea, ora con la riforma è necessaria almeno la metà dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno il 50% del valore millesimale dell’immobile intero (sia in prima che seconda convocazione assembleare).

Morosità

Il professionista, deve ora deve obbligatoriamente (pena la possibile revoca del mandato) agire per la riscossione forzosa contro i morosi. Il decreto ingiuntivo per le spese condominiali può essere richiesto quando l’insolvenza si protrae per oltre 6 mesi, può inoltre agire senza consultare l’assemblea di condominio.

L’art. 1129 al comma 9 cita testualmente che: “salvo che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire con la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è esigibile”. Tassello importante: per chiedere l’ingiunzione di pagamento, l’amministratore è tenuto a presentare come prova il piano di ripartizione delle spese condominiali approvato dall’assemblea.
Inoltre l’art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile dispone che: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

Il sopracitato articolo indica inoltre che oltre a poter provvedere al recupero delle morosità mediante riscossione forzosa senza consultare l’assemblea, può comunicare ai creditori i dati dei morosi, in modo tale che questi possano così agire direttamente sui condomini morosi per il recupero dei loro crediti.

Lavori straordinari

I lavori straordinari possono essere di normale entità (per esempio il rifacimento di un muro) e di notevole entità (per esempio il rifacimento del tetto, la pitturazione dell’intera facciata, il cambio della caldaia centralizzata).
I lavori straordinari di importante entità vanno deliberati dalla maggioranza dei presenti alla riunione che costituiscano almeno 500 millesimi, ossia il 50% del valore dell’intero fabbricato. Per i lavori di normale entità non è previsto uno specifico quorum, per cui si applica la regola generale che prevede una delibera a maggioranza semplice, ossia la metà dei presenti e che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.
Inoltre, la riforma del condominio ha stabilito che, quando la maggioranza delibera dei lavori straordinari (di ristrutturazione o di innovazione) è necessaria la creazione di un fondo speciale di importo pari al costo del lavoro.

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