Decreto ingiuntivo

Quando si parla di decreto ingiuntivo, è doveroso ricordare che: quelle che per il singolo condomino sono spese condominiali, se non pagate, rappresentano crediti per il condominio.

Succede non di rado che un condomino non possa pagare le rate condominiali per problemi economici. In questo caso parliamo di inadempienza accidentale che verrà sicuramente estinta al momento in cui il condomino risolverà la sua situazione personale e salderà il debito.

Esistono anche gli inadempienti intenzionali, trattasi di condomini che potendo pagare, non lo fanno e generano problemi nei condomini.

Riscossione forzosa mediante decreto ingiuntivo

Generalmente, quando il condòmino moroso non provvede ad estinguere il proprio debito, dopo uno o al massimo due solleciti scritti da parte dell’amministratore, la pratica viene affidata ad un Avvocato, il quale invia uno scritto, preannunciando che in caso di mancato pagamento sarà avviata l’azione legale. Se anche questo provvedimento non sortisce alcun effetto, il legale, su mandato dell’amministratore di condominio, chiederà l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condòmino moroso. In caso di esito ancora negativo, un ulteriore passo è rappresentato dall’avvio di un’azione esecutiva.

L’azione esecutiva è generalmente di tre tipi:

Pignoramento di eventuali conti correnti del debitore

Il giudice impone alla banca di attingere al deposito bancario del cliente per pagare il condominio – è l’azione più rapida e la meno costosa; l’esito positivo è legato al fatto che sui conti del debitore ci siano somme sufficienti per estinguere il debito.

Pignoramento di eventuali stipendi o pensioni

Sono pignorabili eventuali stipendi o pensioni di cui goda il debitore (massimo un quinto dell’ammontare totale mensile) è possibile solo nei confronti di dipendenti privati o pubblici o pensionati. Questa soluzione richiede tempistiche più lunghe perché il pagamento è rateale, è comunque sicura, perché garantisce l’estinzione del debito.

Pignoramento dell’immobile o degli immobili del condòmino moroso

È l’azione più lunga e costosa si ricorre ad essa quando si prevede che le altre due sarebbero inefficaci oppure in presenza di debiti di notevole entità. Il condòmino moroso può chiedere al giudice la cosiddetta “conversione del pignoramento” (cioè evitare la vendita all’asta dell’immobile pagando il proprio debito fino ad un massimo di 36 rate mensili).

Il condominio deve attendere che siano saldate tutte le rate prima di riscuotere quanto gli spetta, in casi di necessità il giudice potrebbe autorizzare il prelievo di un anticipo dal libretto depositato in tribunale.

Opposizione al Decreto Ingiuntivo Condominiale e Domanda Riconvenzionale: Analisi Giuridica

Quando un condomino riceve un decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali arretrati, non può semplicemente compensare il suo debito con un credito vantato nei confronti del condominio, specialmente se quest’ultimo è ancora da dimostrare. Questo articolo esamina la giurisprudenza recente riguardo l’opposizione a decreti ingiuntivi condominiali e la validità delle domande riconvenzionali presentate dall’opponente.

Fondamenti Normativi del Decreto Ingiuntivo Condominiale

Il fondamento giuridico che consente al condominio di ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo contro un condomino moroso si basa sull’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile e sugli articoli 633 e seguenti del Codice Civile. Quest’ultimo, in particolare, riguarda i crediti certi, liquidi ed esigibili, la cui documentazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per ottenere l’ingiunzione di pagamento.

Procedura di Opposizione e Domanda Riconvenzionale

Quando il condomino ingiunto propone opposizione al decreto, può presentare una domanda riconvenzionale. Tuttavia, questa domanda deve rispondere a specifici requisiti per essere accolta, come recentemente confermato da una sentenza di merito che si rifà a orientamenti giurisprudenziali consolidati.

Il Caso Specifico: Tribunale di Velletri

Con la sentenza n. 400 del 21 febbraio 2024, il Tribunale di Velletri ha respinto l’opposizione di una condomina al decreto ingiuntivo emesso contro di lei dal condominio, dichiarando inammissibile anche la sua domanda riconvenzionale. Quest’ultima era basata su presunti danni subiti nel suo appartamento a causa di infiltrazioni provenienti da parti condominiali.

Motivazioni del Tribunale:

Documentazione Adeguata: Il condominio aveva prodotto i bilanci consuntivo e preventivo, i piani di riparto, e il verbale assembleare che approvava questi bilanci, soddisfacendo così l’onere probatorio.

Inadeguatezza della Difesa: L’opponente non aveva fornito prove sufficienti per contestare i conteggi relativi alla sua posizione debitoria o per dimostrare l’avvenuto pagamento delle somme richieste.

Orientamenti Giurisprudenziali

Il Tribunale ha seguito la giurisprudenza di legittimità, che afferma che il creditore deve solo provare il rapporto o il titolo del credito, mentre l’onere di dimostrare il pagamento, come fatto estintivo, spetta al debitore (Cass. 16 luglio 2019, n. 19039; Cass. 4 ottobre 2011, n. 20288; Cass. 9 gennaio 2007, n. 205).

Nel contesto condominiale, il condominio soddisfa il suo onere probatorio presentando il verbale assembleare e la documentazione correlata (Cass. 29 agosto 1994, n. 7569).

Valutazione della Domanda Riconvenzionale

La domanda riconvenzionale della condomina è stata respinta per mancanza di “collegamento obiettivo” tra le domande. Questo collegamento è necessario per la trattazione congiunta di domande su titoli diversi. Secondo l’art. 36 c.p.c., il giudice competente sulla causa principale può trattare anche le domande riconvenzionali se sono sufficientemente connesse per motivi di economia processuale (Cass. Sez. Un. 18 maggio 1994, n. 4837).

Considerazioni Conclusive

Un aspetto interessante è la questione dell’annullamento della delibera assembleare che fonda il decreto ingiuntivo. La Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 9839/2021) ha stabilito che, nel giudizio di opposizione, il giudice può esaminare sia la nullità che l’annullabilità della delibera, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione con una domanda riconvenzionale appropriata, e non solo come eccezione.

Nel caso in esame, il Tribunale di Velletri ha dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale della condomina per mancanza di connessione tra il mancato pagamento degli oneri condominiali e l’asserita condotta illecita del condominio. La richiesta di risarcimento avanzata dalla condomina non presentava la certezza necessaria, affidando al giudice il compito di accertare la responsabilità del condominio per determinati danni, senza fornire una prova concreta e dettagliata.

In conclusione, il condominio ha agito correttamente per ottenere il decreto ingiuntivo, mentre la domanda riconvenzionale della condomina non rispettava i principi giuridici consolidati, evidenziando la distanza tra i rispettivi titoli delle due domande.

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