Riforma Cartabia e condominio

Il ruolo e le competenze dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è la figura nominata dall’assemblea, ha un mandato a titolo oneroso basato sulla fiducia e che agisce in nome e per conto di tutto il condominio come rappresentante amministrativo e legale. Si occupa in toto della gestione dello stabile, sia per quanto riguarda la manutenzione ordinaria e straordinaria che per l’esecuzione delle delibere portate dall’assemblea. Il suo obiettivo prioritario deve essere la conservazione dei beni comuni che appartengono a tutto il condominio.

La sua figura deve oramai possedere diverse competenze, tra cui la conoscenza del Codice Civile, la gestione di pratiche ordinarie e la capacità di accogliere ed elaborare richieste comuni.

Il suo compito è diventato ancor più importante con l’avvento della Riforma Cartabia, che ha modificato le norme del condominio nell’ambito del procedimento di mediazione civile e commerciale, al fine di rendere le procedure più snelle e meno farraginose. Questa riforma è stata introdotta dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 17/10/2022 e in vigore dal 30 giugno 2023.

È importante fare una precisazione riguardo le tempistiche. La legge finanziaria n. 197/2022, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 29/12/22, ha anticipato l’entrata in vigore della riforma del processo civile al 28 febbraio 2023 (art. 35 del d.lgs 149/2022).

Questa riforma è stata necessaria a causa dei tempi lunghi previsti nelle mediazioni di condominio, che attualmente registrano tempi di gestione tra i più lunghi in assoluto in questo campo.

La nuova responsabilità dell’amministratore di condominio

Con l’art. 5 ter del decreto legislativo n. 28/2010, è stato riconosciuto rappresentante legale del condominio un ruolo di maggior responsabilità rispetto al passato, al fine di migliorare i tempi e le procedure durante la mediazione civile e commerciale. Ora autorizzato ad attivare, aderire e partecipare a un procedimento di mediazione anche senza una delibera proveniente dall’assemblea.

La riforma gli conferisce quindi maggiore autonomia. Tuttavia, il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore devono essere sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, che delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine, la conciliazione si intende non conclusa.

Come precedentemente menzionato, la presente riforma attribuisce al professionista un ruolo di maggiore ampiezza, che comprende le seguenti responsabilità:

1. Attivare la procedura di mediazione;
2. Partecipare attivamente e aderire alla procedura di mediazione;
3. Stabilire il termine finale entro il quale l’assemblea deve approvare la procedura di mediazione.

Questa prassi comporta una significativa riduzione delle eventuali prolungate tempistiche tipiche della procedura di mediazione, senza tuttavia sottrarre al diritto sostanziale dell’assemblea condominiale di assumere la decisione definitiva in merito ai documenti previsti ed emanati durante il corso della mediazione stessa. Tali documenti devono essere sistematicamente approvati dall’assemblea, nel rispetto della maggioranza dei voti del condominio.

I documenti da approvare durante il processo di mediazione condominiale sono, il verbale dell’accordo di mediazione e la Proposta di conciliazione.

Nell’ambito del percorso di mediazione, è necessario rispettare le maggioranze regolate dall’art. 1136 c.c. Se queste maggioranze non sono rispettate, la conciliazione non può essere conclusa.

La materia condominiale nella procedura di mediazione

Le controversie condominiali che rientrano obbligatoriamente nella mediazione civile e commerciale sono quelle “derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.” In altre parole, si tratta delle controversie che riguardano la proprietà comune con proprietari o locatari di singole abitazioni facenti parte del condominio.

Prima dell’entrata in vigore di questa riforma, non poteva avviare o prendere parte alla mediazione liberamente. Doveva essere autorizzato mediante delibera assembleare del condominio, che doveva essere approvata dalla maggioranza dei condòmini con almeno la metà del valore dell’edificio basandosi sulle tabelle millesimali.

La Riforma Cartabia gli permette di avere una maggiore influenza sui condomini, poiché agisce per tutelare gli interessi di tutti i proprietari e locatari. Questo consente di avviare un percorso di mediazione che può portare più facilmente a una conclusione bonaria senza conseguenze negative.

Tuttavia, è importante sottolineare che la decisione finale spetta sempre e solo all’assemblea, che può accettare o respingere il suo operato sulla mediazione in corso. La parola finale è sempre nelle mani della maggioranza dei condomini.

Il ruolo del professionista, dalla riforma dei condomini fino a quest’ultima modifica del codice civile, richiede competenze sempre più specializzate e una forte capacità di coordinamento, inclusa la capacità di essere empatici, soprattutto nel caso della mediazione tra condomini. Essere un rappresentante legale di condominio efficace ed efficiente, in linea con gli aggiornamenti legislativi, non è un compito semplice. Pertanto, è consigliabile rivolgersi a professionisti esperti per acquisire competenze professionali nel campo condominiale al fine di interpretare e svolgere al meglio il proprio ruolo.

Conclusioni

La riforma del processo di mediazione civile e commerciale, nota come Riforma Cartabia, ha conferito al professionista condominiale un ruolo più ampio e autonomo nella gestione delle controversie condominiali. Ora, può attivare, aderire e partecipare alla mediazione senza necessariamente richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Tuttavia, è fondamentale sottolineare che l’assemblea condominiale mantiene il potere decisionale finale riguardo all’approvazione dei documenti emessi durante il processo di mediazione. Oggi il manager condominiale svolge un ruolo di coordinamento e facilitazione, ma spetta sempre alla maggioranza dei condomini prendere la decisione finale.

Le sue competenze e la professionalità sono essenziali per garantire una gestione efficiente e una conclusione positiva delle controversie condominiali. Con l’evoluzione normativa e l’importanza crescente della mediazione, è consigliabile avvalersi dei servizi di professionisti esperti nel settore condominiale per assicurare una gestione adeguata e un supporto efficace ai condomini.

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