Studio Giurintano 
Cos’è il passaggio di consegne non pervenuto?
Il passaggio di consegne tra amministratori di condominio è un momento cruciale nella vita di un condominio. Questo passaggio, idealmente, dovrebbe essere un momento di transizione fluido, dove il nuovo amministratore subentra con tutti gli strumenti necessari per gestire al meglio il condominio. Tuttavia, non sempre le cose vanno così lisce. Spesso, infatti, si verificano situazioni in cui l’amministratore uscente non consegna tempestivamente tutta la documentazione necessaria al suo successore. Questo ritardo può generare una serie di problemi per il condominio, bloccando di fatto la gestione ordinaria e straordinaria dell’edificio. In questo articolo, analizzeremo le cause di questa problematica, le conseguenze per il condominio e le possibili soluzioni per superare questa impasse.
È di fondamentale importanza che l’assemblea condominiale, al momento di nominare un nuovo amministratore di condominio, comprenda che quest’ultimo assume pienamente le sue responsabilità soltanto al momento del passaggio delle consegne. Nel frattempo, il collega in carica continua a svolgere il proprio ruolo, in “prorogatio imperii“, fino a quando non saranno state completate tutte le procedure di consegna.
La Complessità Iniziale
È inevitabile aspettarsi un certo grado di complessità iniziale, dovuto alla necessità del nuovo professionista di raccogliere tutte le informazioni precedenti sul condominio e di allineare il proprio modo di lavorare alla nuovo fabbricato.
Il Problema dell’Amministratore Uscente
Ma cosa fare se il collega uscente non consegna la documentazione? Questa è una situazione purtroppo non rara, che causa disagi evidenti a tutte le parti coinvolte.
Difficolta del Professionista Subentrante
L’amministratore entrante si trova in una situazione difficile, privato di strumenti essenziali per svolgere le sue mansioni:
- Ottenimento del codice fiscale presso l’Agenzia delle Entrate
- Ottenimento delle credenziali di accesso al conto corrente online.
- Controllo del bilancio economico-finanziario.
- Verifica dei certificati di sicurezza degli impianti, ecc.
- Pagamento delle fatture pendenti.
Il Blocco del Condominio
Il condominio è, di conseguenza, bloccato e incapace di operare in qualsiasi direzione:
- Impossibilità di verificare la situazione del conto corrente
- Mancato accesso ai documenti condominiali
Proprietà dei Documenti
Chi possiede la documentazione condominiale? È fondamentale sottolineare che tutta la documentazione è di proprietà del condominio, mentre il professionista ne è solamente il custode. Quindi, una volta nominato un nuovo consulente, il collega uscente non ha il diritto di trattenere tali documenti.
Azioni da Intraprendere
Come si può procedere per sbloccare la situazione? In caso di stallo, dopo aver richiesto la documentazione tramite raccomandata o Posta Elettronica Certificata (PEC), il nuovo professionista può decidere di rivolgersi a un avvocato (anche senza autorizzazione dell’assemblea) per presentare un ricorso in Tribunale (art. 700 codice penale) al fine di ottenere un’ordinanza che obblighi il collega uscente a consegnare la documentazione.
Requisiti per l’Accettazione del Ricorso
In effetti, uno dei requisiti per l’accettazione del ricorso è il pericolo che la mancata consegna dei documenti possa causare un danno al condominio. Ad esempio, l’impossibilità di stilare un bilancio per la ripartizione delle spese potrebbe avere conseguenze significative. Di solito, l’ordine viene adempiuto spontaneamente dall’amministratore uscente, poiché la sua inosservanza costituisce un reato.
È fondamentale che l’amministratore uscente si attenga a questa responsabilità e consegni tutti i documenti necessari al nuovo amministratore entro i termini previsti dalla legge. In tal modo, si eviteranno problemi futuri e si garantirà una transizione senza intoppi per il condominio.
Risultato del Processo
Il risultato finale di questo processo solitamente implica:
- Un periodo di attesa tra la presentazione del ricorso e l’emanazione dell’ordinanza da parte del giudice, che di solito varia da 30 a 60 giorni.
- L’amministratore uscente viene di solito condannato a rimborsare al condominio le spese legali, a condizione che sia solvibile (altrimenti, i costi rimangono a carico del condominio in proporzione millesimale).
- Il costo di una procedura simile ammonta almeno a 1.500-2.000 €, e il condominio dovrà anticipare una parte di queste spese all’avvocato.
Conclusione
In sintesi, il mancato passaggio delle consegne tra i due professionisti è una situazione che può causare fastidi notevoli, ma generalmente si conclude a favore del condominio. Il consiglio è sempre quello di fare una scelta oculata iniziale del professionista al quale affidare la gestione del vostro condominio, poiché una scelta oculata iniziale può aiutare a prevenire problemi futuri, grandi o piccoli, nel corso del tempo.
Il passaggio delle consegne è una situazione da evitare, che può causare disagi e problemi al condominio. Per prevenire questa situazione, è importante che l’amministratore uscente si impegni a consegnare tutta la documentazione necessaria al nuovo amministratore, entro i termini previsti dalla legge.
La mancata consegna della documentazione da parte dell’amministratore uscente rappresenta una grave violazione dei suoi doveri e può causare notevoli disagi al condominio. È fondamentale che i condomini siano consapevoli di questo problema e che sappiano come agire in caso di necessità.
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