Studio Giurintano 
Esiste una diffusa confusione circa l’obbligatorietà della certificazione di conformità degli impianti in sede di rogito notarile. Un’analisi approfondita sulle differenze tra impianti privati e condominiali, i doveri dei proprietari, il ruolo della certificazione energetica e le responsabilità civili del venditore.
Un caso concreto di subentro e la richiesta di certificazione
Quando sono subentrato come amministratore in questo condominio a Palermo, mi sono trovato di fronte a un vuoto documentale totale. Nessun verbale assembleare, nessun registro obbligatorio, nessun file cartaceo o digitale. Un muro di silenzi che ha reso impossibile il normale passaggio di consegne.
Di fronte a questa grave mancanza, per tutelare i proprietari dello stabile, ho dovuto presentare una formale querela per il reato di appropriazione indebita (art. 646 c.p.). L’archivio documentale è infatti un patrimonio esclusivo del condominio e deve essere trasmesso senza condizioni al momento della cessazione dell’incarico.
Nel mezzo di questa complessa transizione, un condomino che stava vendendo il proprio appartamento mi ha richiesto con urgenza la certificazione di conformità dell’impianto elettrico condominiale, spinto dalla richiesta dell’agenzia immobiliare o del notaio. Questa richiesta, per quanto infondata nei presupposti giuridici, non è purtroppo un caso isolato, ma riflette una diffusa disinformazione nel settore delle compravendite.
La certificazione dell’impianto elettrico è obbligatoria per vendere casa?
Nel mercato immobiliare italiano la risposta a questa domanda è netta: no, la legge non impone la presenza della certificazione di conformità dell’impianto elettrico (ex 46/90 o D.M. 37/2008) come requisito di validità del rogito notarile. L’atto di compravendita rimane perfettamente valido ed efficace anche in assenza di tali documenti.
Tuttavia, l’assenza di certificazione espone il venditore a significativi rischi di contenzioso post-vendita. Ai sensi dell’art. 1490 c.c., il venditore risponde infatti dei vizi occulti dell’immobile che lo rendano inidoneo all’uso. Se l’acquirente scopre difetti o pericoli strutturali nell’impianto elettrico non dichiarati in sede di trattativa, può agire in giudizio per richiedere il risarcimento dei danni o la riduzione del prezzo d’acquisto.
DiCo e DiRi: quali sono le differenze e quando servono?
La normativa vigente (D.M. 37/2008) prevede due diversi attestati per certificare la sicurezza di un impianto elettrico privato:
- La Dichiarazione di Conformità (DiCo): È il documento redatto dall’impresa installatrice abilitata al termine della realizzazione, rifacimento o ampliamento dell’impianto, asseverando la conformità alle norme tecniche CEI.
- La Dichiarazione di Rispondenza (DiRi): È il documento sostitutivo introdotto dall’art. 9 del D.M. 37/2008 per gli impianti realizzati prima del 2008 e privi di DiCo. Deve essere redatto da un professionista iscritto all’albo o da un responsabile tecnico con almeno 5 anni di esperienza nel settore, a seguito di un’ispezione strumentale approfondita dell’impianto.
Gli obblighi documentali del venditore: APE e Agibilità
Mentre la DiCo elettrica privata non è obbligatoria per il rogito, esistono altri documenti tecnici che il venditore deve necessariamente produrre a proprie spese:
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE)
La produzione e la consegna dell’APE è un obbligo inderogabile per legge in ogni sede di trasferimento immobiliare, ai sensi del D.Lgs. 192/2005. La certificazione energetica APE riguarda esclusivamente le caratteristiche termiche dell’unità immobiliare privata oggetto di vendita e deve essere redatta da un tecnico certificatore abilitato ed estraneo alla vendita. Anche in questo caso, la responsabilità e il costo ricadono sul venditore, senza alcun coinvolgimento dell’amministratore.
La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)
Disciplinata dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), l’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile. Può riguardare l’intero condominio o anche una singola unità immobiliare funzionalmente autonoma. L’agibilità privata deve essere asseverata da un tecnico abilitato incaricato dal venditore e non può essere richiesta all’amministrazione condominiale.
Impianti privati vs impianti condominiali: di cosa risponde il venditore?
È fondamentale tracciare una linea di demarcazione netta tra gli impianti privati e quelli comuni dell’edificio.
La certificazione degli impianti condominiali (illuminazione scale, ascensori, cancelli elettrici, autoclavi) è gestita dall’amministratore per conto dell’assemblea e non deve essere allegata in sede di vendita del singolo appartamento.
L’unico documento condominiale che il venditore deve allegare obbligatoriamente al rogito è la certificazione dello stato dei pagamenti, comunemente nota come liberatoria condominiale (art. 63 disp. att. c.c.). Con questo atto, l’amministratore dichiara se il venditore è in regola con il pagamento delle quote ordinarie e straordinarie o se vi siano pendenze contabili aperte.
Per evitare spiacevoli sorprese post-acquisto, è consigliabile consultare preventivamente la nostra guida specifica sulle spese condominiali durante l’acquisto di una casa.
La responsabilità dell’agente immobiliare per vizi noti
Spesso la compravendita avviene tramite la mediazione di un’agenzia immobiliare. È importante sottolineare che l’agente non è un semplice intermediario esente da doveri: ai sensi dell’art. 1759 c.c., ha un preciso obbligo di diligenza professionale.
Se l’agente immobiliare è a conoscenza della presenza di vizi occulti dell’impianto elettrico o di difformità urbanistiche, o se avrebbe dovuto rilevarli applicando la normale diligenza professionale, ha il dovere di informare tempestivamente l’acquirente. L’omissione di tali informazioni può rendere l’agente corresponsabile del danno insieme al venditore.
| Documento / Certificato | Obbligatorio al Rogito? | Soggetto Responsabile del Costo | Riferimento di Legge principale |
|---|---|---|---|
| Certificazione Energetica (APE) | Sì, obbligatorio | Proprietario Venditore | D.Lgs. 192/2005 (Art. 6) |
| Conformità Impianto Elettrico (DiCo) | No, consigliato | Proprietario Venditore | D.M. 37/2008 (ex Legge 46/90) |
| Liberatoria spese condominiali | Sì, obbligatorio | Proprietario Venditore (richiesta all’Amministratore) | Art. 63 Disp. Att. c.c. |
| Agibilità dell’unità privata (SCA) | Sì, obbligatorio | Proprietario Venditore | Art. 24 D.P.R. 380/2001 |
Domande frequenti sulle certificazioni impianti nella compravendita
Cosa si intende per clausola “visto e piaciuto” in merito agli impianti elettrici?
È una clausola contrattuale inserita nel rogito con cui l’acquirente dichiara di accettare l’immobile e gli impianti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, rinunciando a rivalersi sul venditore in caso di assenza della certificazione di conformità (DiCo). Tuttavia, tale clausola non copre i vizi taciuti in mala fede dal venditore.
L’amministratore è obbligato a fornire i certificati degli impianti condominiali all’acquirente?
No. L’amministratore custodisce le certificazioni degli impianti comuni nel registro di anagrafe e sicurezza del condominio (ex art. 1130 c.c.). I condòmini hanno il diritto di accedere a tali documenti e richiederne copia, ma l’amministratore non ha l’obbligo di inviarli d’ufficio al notaio o all’acquirente, non trattandosi di documenti da allegare al rogito privato.
Cosa succede se l’appartamento ha un impianto elettrico vecchio ma perfettamente funzionante?
Se l’impianto è stato realizzato prima del 1990 e all’epoca era conforme alle norme vigenti, si considera in regola sotto il profilo della sicurezza minima (se dotato di salvavita e messa a terra). In sede di vendita, è buona prassi specificare in atto che l’impianto, pur funzionante, è risalente all’epoca di costruzione del fabbricato e privo di certificazione moderna.
L’amministratore di condominio può richiedere la conformità dell’impianto privato dei singoli appartamenti?
L’amministratore, nell’esercizio delle sue funzioni di tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6 c.c.), deve richiedere ai condòmini le informazioni relative alle condizioni di sicurezza dell’immobile, incluse le certificazioni degli impianti privati che potrebbero interferire con la sicurezza dell’intero edificio (come l’impianto a gas o le caldaie individuali).
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