Studio Giurintano 
È possibile che all’interno di un condominio si verifichi una situazione in cui un condomino utilizzi in via esclusiva un bene condominiale o una parte di esso, creando le condizioni per l’acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione.
Definizione di Usucapione
L’usucapione, come previsto dall’articolo 1158 del Codice Civile, si verifica quando il possesso di un bene immobile o di altri diritti reali di godimento continua per almeno 20 anni in modo continuo, ininterrotto, non violento e clandestino.
Nel contesto condominiale, è importante sottolineare che il possesso continuativo e la comproprietà non si estinguono per il non uso, quindi il condomino che non utilizza una parte comune rimane comunque proprietario di essa.
Affinché si possa verificare l’usucapione, non è sufficiente un semplice utilizzo individuale del bene condominiale, ma è necessario un possesso esclusivo che vada in contrasto con i diritti degli altri condomini. In pratica, è richiesta una chiara manifestazione di dominio esclusivo sulla cosa, mediante un’attività che sia incompatibile con il possesso altrui.
È importante sottolineare che l’uso più intenso di un bene comune da parte di un condomino rispetto agli altri non determina automaticamente l’usucapione. Ogni comproprietario ha il diritto di trarre maggiore utilità dal bene comune, a condizione che non ne impedisca l’uso paritario da parte degli altri condomini o ne alteri la destinazione.
Quando Scatta l’Usucapione di un Bene Condominiale
Come noto, un condominio è composto da parti ad uso esclusivo e parti ad uso comune, come specificato nell’articolo 1117 del Codice Civile, che fornisce un elenco indicativo delle parti dell’edificio da considerare di uso comune. Perché scatti l’usucapione, questa situazione di possesso deve protrarsi per venti anni, o dieci se è presente un titolo idoneo.
Tuttavia, per evitare l’usucapione di un bene condominiale, ogni proprietario può notificare al condominio un atto di costituzione in mora. Se, tuttavia, per 20 anni non viene notificato alcun atto formale come sopra descritto, è probabile che si verifichi l’acquisto per usucapione.
Nel caso in cui un condomino desideri far valere il diritto all’acquisizione per usucapione di un bene condominiale, sarà necessario citare in giudizio gli altri condomini. L’omissione di tale passaggio potrebbe comportare l’eccezione del difetto di litisconsorzio tra i soggetti aventi diritto.
L’Onere della Prova
L’onere di provare l’usucapione ricade sulla parte che afferma di aver acquisito una parte comune del condominio per usucapione. Il condomino che sostiene di aver acquisito per usucapione un bene condominiale deve dimostrare di averlo posseduto in modo esclusivo e continuativo per almeno venti anni, o dieci se è presente un titolo idoneo, e di averlo sottratto al godimento degli altri condomini, rendendo impossibile per loro stabilire un rapporto materiale con la cosa.
Tuttavia, è importante sottolineare che per dimostrare l’usucapione di un bene condominiale non è sufficiente che i comproprietari si siano astenuti dall’uso dello stesso. È necessario dimostrare un godimento esclusivo, ovvero un uso inconciliabile con le possibilità di utilizzo degli altri condomini.
A tal proposito, la Corte Suprema con la sentenza n. 17321/2015 ha stabilito che il mutamento del titolo, ai sensi dell’articolo 1102, comma 2, del Codice Civile, deve manifestarsi attraverso atti che dimostrino un possesso esclusivo con l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, ma come possessore esclusivo. Questi atti devono essere diretti specificamente contro i compossessori e devono rendere riconoscibile la volontà di non possedere più come compossessore, ma come unico possessore del bene.
La Fondamentale Responsabilità dell’Amministratore di Condominio nel Prevenire il Diritto di Usucapione a Palermo.
L’amministratore di condominio svolge un ruolo cruciale nella gestione e nel mantenimento degli edifici condominiali a Palermo. Uno degli obiettivi prioritari di tale figura è la prevenzione del diritto di usucapione all’interno del condominio, un aspetto di vitale importanza per tutelare i diritti di proprietà dei condomini. Affinché ciò avvenga, l’amministratore deve promuovere attivamente la collaborazione tra i proprietari degli appartamenti o delle unità immobiliari, garantendo che siano regolarmente occupati e utilizzati dai legittimi proprietari. Inoltre, spetta all’amministratore verificare che non si verifichino situazioni di occupazione o abuso degli spazi comuni o delle proprietà altrui all’interno del condominio. Mediante una gestione attenta e una comunicazione efficace con i condomini, l’amministratore contribuisce in modo determinante a preservare l’integrità e la proprietà delle unità immobiliari nel condominio, riducendo al minimo il rischio di diritti di usucapione non autorizzati.
In conclusione, l’acquisizione per usucapione di parti comuni nel condominio è un processo che richiede il possesso esclusivo e continuativo del bene per un determinato periodo di tempo, insieme alla prova della sottrazione del godimento degli altri condomini. È fondamentale fornire prove solide per dimostrare l’usucapione e consultare un professionista legale specializzato in diritto condominiale per assistenza e consulenza specifica in base alle leggi e alla giurisprudenza attuali.
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