Revisore o Amministratore

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Revisore o Amministratore? No, non sono la stessa cosa. E no, non costano uguale.

Negli ultimi mesi ricevo sempre più spesso telefonate da condomini (o da consiglieri preoccupati) che mi contattano con una richiesta chiara, diretta, ma decisamente mal posta: “Vorremmo nominarla amministratore” successivamente dicono: “manca qualche bilancio degli anni passati.“

Appena sento questa frase, so già dove andrà a parare la conversazione: una situazione complessa, forse anche critica, in cui per troppo tempo si è evitato di affrontare il problema della rendicontazione condominiale. A un certo punto, qualcosa si inceppa: un condomino chiede chiarezza, un acquirente potenziale solleva dubbi, oppure – più spesso – una delle tante assemblee del nulla viene finalmente risvegliata da una scadenza fiscale o da un avvocato.

E allora qualcuno alza la mano e propone: “Chiamiamo un amministratore bravo che ci sistemi i conti!”

Apprezzabile, ma… non è questo il lavoro dell’amministratore. Almeno, non nel senso in cui molti lo intendono.

Ruoli diversi, competenze diverse

Facciamo chiarezza.

🔹 L’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1129 del Codice Civile, è il soggetto nominato dall’assemblea per gestire le parti comuni dell’edificio, eseguire le delibere, riscuotere i contributi e redigere il rendiconto annuale previsto dall’art. 1130 n. 10 c.c.
Il suo compito principale è amministrare il presente e il futuro del condominio, sulla base di quanto deliberato, nel rispetto delle norme e con la necessaria diligenza professionale.

🔹 Il revisore della contabilità condominiale, introdotto formalmente con la riforma del condominio (L. 220/2012), è una figura specifica prevista dall’art. 1130-bis c.c. Può essere nominato dall’assemblea, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, per verificare la correttezza della gestione contabile dell’amministratore, anche per esercizi precedenti.
Non gestisce il condominio, non convoca assemblee, non delibera spese, non firma contratti: si occupa esclusivamente di verificare, correggere, ricostruire i rendiconti, spesso quando si è perso il filo del passato o si sospetta che qualcuno abbia imbrogliato le carte.

Due ruoli, quindi, profondamente distinti, anche se talvolta possono coesistere nello stesso professionista. Ma non nello stesso incarico.

Il fraintendimento più comune

Torno allora alla telefonata di cui parlavo all’inizio. Il fraintendimento, ormai frequente, è questo: pensare che un amministratore possa e debba ricostruire gli esercizi precedenti, senza revisione formale, magari con una delega generica, per poi presentare all’assemblea anni di contabilità “sanata” come se nulla fosse.

Attenzione: questa pratica è non solo impropria, ma anche rischiosa.

Un amministratore non può (e non deve) assumersi la responsabilità di bilanci mai redatti o redatti male da altri. Non può certificare ciò che non ha vissuto in prima persona, senza una verifica professionale, tracciabile, deliberata. Al massimo, può affiancarsi a un revisore o proporre la nomina di uno, ma non può auto-investirsi del compito di “revisore mascherato”.

La revisione ha un valore (anche economico)

E qui veniamo al punto più delicato, spesso il più sottovalutato.

La revisione contabile è un’attività tecnica, delicata, spesso complessa. Richiede tempo, competenza, accesso completo alla documentazione, capacità analitica, e – quando serve – anche il coraggio di scrivere nero su bianco che qualcosa non torna.

E, sì, si paga. Proporzionalmente al lavoro richiesto. Non esiste un forfait “per sistemare tutto il passato”. Esiste un compenso per ogni esercizio da revisionare, come accade in qualsiasi contesto contabile o societario.

Perché ogni annualità è un mondo a sé: entrate, uscite, fondi, rate, saldi, documenti da verificare, ricevute da incrociare, verbali da rileggere, incongruenze da sciogliere. Ogni esercizio contabile è un dossier da aprire, indagare, ricostruire. E il costo riflette questo impegno.

L’ironia finale (ma neanche troppo)

Così mi ritrovo sempre più spesso a dover spiegare che no, non posso essere nominato amministratore “tanto per sistemare i conti vecchi”. E francamente mi rifiuto perchè il mio lavoro di revisore deve esser pagato in modo proporzionale alle mie competenze, alle mie responsabilità e soprattutto al mio tempo. È un altro mestiere. Si chiama revisione contabile condominiale.

Ha le sue regole, le sue responsabilità, i suoi onorari.

E diciamolo pure, una volta per tutte:
il revisore guadagna più dell’amministratore.
Perché?
Perché quello che fa è delicato, mirato e irripetibile.
E soprattutto, non si paga “una tantum”: si paga per ogni anno che manca all’appello. Già, ogni esercizio è un conto a parte. Letteralmente.

Conclusione (senza ironia stavolta)

Se siete in un condominio in cui da anni non si approva un bilancio, se avete dubbi sulla contabilità passata, se vi siete “svegliati” solo ora ma vi aspettano 2, 3 o magari 7 anni da rimettere in ordine… non cercate scorciatoie.

📌 Nominate un revisore.
📌 Affiancatelo eventualmente a un nuovo amministratore.
📌 Pretendete trasparenza e legalità, non soluzioni pasticciate.
📌 E, soprattutto, non mescolate ruoli diversi.

Perché l’amministrazione è una gestione.
La revisione è un’indagine.

Due compiti diversi, due responsabilità diverse, due compensi diversi.
E, guarda caso, anche due destini molto diversi: uno lavora nel presente, l’altro scava nel passato.

A ognuno il suo mestiere.
E ad ogni esercizio… il suo prezzo.