Studio Giurintano 
La locazione dei beni comuni all’interno di un fabbricato rappresenta un’importante risorsa di autofinanziamento per il condominio. Quando l’assemblea sceglie di affittare locali inutilizzati, spazi commerciali o porzioni strutturali dello stabile, gli incassi generano una vera e propria rendita condominiale. Questa entrata comporta specifici adempimenti amministrativi per la gestione del conto corrente e precisi obblighi di dichiarazione dei redditi per ciascun singolo proprietario.
Rendita condominiale: inquadramento tributario e gestione delle parti comuni
Il sistema tributario italiano non riconosce al condominio una personalità giuridica separata dai singoli condòmini che ne fanno parte. Il condominio costituisce un mero ente di gestione prive di finalità lucrative autonome. Di conseguenza, il fabbricato non può essere tassato in modo diretto sui ricavi prodotti dalla gestione dei propri beni.
Quando l’assemblea decide di valorizzare gli spazi dell’edificio concedendo in locazione immobili comuni o porzioni dello stabile, le somme riscosse costituiscono la cosiddetta rendita condominiale. Tali proventi vengono attribuiti direttamente a ciascun condòmino in misura proporzionale al proprio valore millesimale di comproprietà, ai sensi del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR).
In questo contesto, il compito dell’amministratore di condominio consiste nell’elaborare annualmente il prospetto analitico di riparto del canone e nel rilasciare una certificazione contabile dettagliata a tutti i proprietari. Questa attività rientra nel nostro servizio specializzato di Elaborazione Dati, con cui assicuriamo ai condòmini conteggi precisi e pronti per la presentazione della dichiarazione dei redditi.
Perché la Cedolare Secca non è applicabile ai contratti condominiali?
Molti proprietari chiedono se sia possibile applicare la cedolare secca (D.Lgs. 23/2011) per ridurre la tassazione sui canoni derivanti dall’affitto dei beni condominiali.
L’Agenzia delle Entrate, attraverso la Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, ha stabilito l’inapplicabilità del regime della cedolare secca ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo di proprietà condominiale.
La motivazione tecnica risiede nel fatto che il contratto d’affitto viene sottoscritto e registrato dall’amministratore mediante il codice fiscale del condominio e non dai singoli proprietari. L’impossibilità di raccogliere un’opzione omogenea da parte di tutti i comproprietari impone l’adozione esclusiva della tassazione ordinaria IRPEF. Ciascun condòmino deve quindi sommare la propria quota di canone agli altri redditi personali, applicando l’aliquota IRPEF di appartenenza.
Classificazione dei redditi: Fabbricati o Altri Redditi?
In base alla natura catastale del bene concesso in locazione, il TUIR individua due distinte categorie di reddito. Una corretta classificazione è fondamentale per compilare in modo esatto i quadri del Modello 730 o del Modello Redditi Persone Fisiche.
1. Locazione di fabbricati condominiali dotati di rendita catastale
Questa categoria comprende tutti gli immobili appartenenti alla compagine condominiale che risultano regolarmente censiti al catasto con una propria categoria ed una propria rendita:
- L’ex alloggio destinato al servizio del portiere di condominio affittato a terzi.
- Locali commerciali, negozi, uffici o depositi di comproprietà comune.
- Box auto, posti macchina nel garage o magazzini dello stabile.
Ai sensi dell’articolo 36 del TUIR, i canoni percepiti costituiscono Redditi da Fabbricati. Ciascun condòmino riporta la propria quota di canone certificata dall’amministratore (oppure la sola rendita catastale pro quota se l’immobile comune è rimasto sfitto) nel Quadro B del Modello 730 oppure nel Quadro RB del Modello Redditi PF. Il canone lordo gode di un abbattimento forfettario del 5% (oppure del 30% per i contratti a canone concordato ex L. 431/98).
2. Concessione di spazi condominiali privi di rendita catastale
La seconda categoria riguarda lo sfruttamento economico di strutture o superfici dell’edificio che non possiedono un’autonoma rendita catastale:
- La concessione del lastrico solare o del tetto per l’installazione di ripetitori cellulari in condominio ed stazioni radio base.
- L’uso dei muri perimetrali per l’affissione di cartelloni ed impianti pubblicitari.
- L’affitto temporaneo dell’androne o di porzioni del cortile condominiale.
Poiché queste entrate non derivano da un fabbricato catastale ma dall’avvenuta concessione di un diritto d’uso su parti comuni in condominio, i proventi rientrano tra gli Altri Redditi (Redditi Diversi) ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR. I condòmini devono riportare l’importo certificato dall’amministratore nel Modello 730 al Quadro D, rigo D4 con codice tipo reddito 4, oppure nel Modello Redditi PF al Quadro RL.
Quadro riepilogativo per la dichiarazione dei redditi
Di seguito viene riportato lo schema sintetico per la compilazione della dichiarazione dei redditi sulla base della certificazione annuale rilasciata dall’amministratore:
| Tipologia di Bene Condominiale Locato | Categoria di Reddito (TUIR) | Compilazione Modello 730 | Compilazione Modello Redditi PF |
|---|---|---|---|
| Appartamenti, Negozi, Box (Beni dotati di rendita catastale) |
Redditi da Fabbricati (Art. 36 e ss. TUIR) |
Quadro B (Righi da B1 a B6) |
Quadro RB |
| Antenne e Tabelloni Pubblicitari (Spazi privi di rendita catastale) |
Altri Redditi / Redditi Diversi (Art. 67 comma 1 lett. h TUIR) |
Quadro D (Rigo D4, Codice 4) |
Quadro RL |
| Immobile Comune Sfitto (Ex alloggio portiere non locato) |
Rendita Catastale pro quota (se supera le soglie di esenzione) |
Quadro B (con codice utilizzo idoneo) |
Quadro RB |
I compiti dell’Amministratore di Condominio
L’amministratore svolge un ruolo essenziale nella gestione contabile delle locazioni condominiali. Rientrano tra le sue mansioni ordinarie:
- La redazione e la registrazione del contratto di locazione con il codice fiscale del condominio.
- Il versamento annuale delle imposte di registro e l’applicazione dei periodici aggiornamenti ISTAT.
- Il calcolo esatto della quota di canone spettante a ciascun condòmino sulla base delle tabelle millesimali di proprietà vigenti.
- Il rilascio della certificazione contenente i dati catastali dell’immobile, l’importo lordo riscosso e la quota individuale da riportare nella dichiarazione dei redditi.
Domande Frequenti sulla Rendita Condominiale (FAQ)
Sì, le quote derivanti dalla locazione di negozi, appartamenti o spazi per antenne pubblicitarie vanno sempre dichiarate indipendentemente dall’importo, in quanto rappresentano redditi da locazione o da concessione d’uso.
Sì, l’assemblea può deliberare di trattenere l’incasso dei canoni nel conto corrente condominiale per compensare le spese ordinarie o finanziare lavori straordinari. Tuttavia, dal punto di vista fiscale, ciascun condòmino dovrà comunque dichiarare la propria quota di reddito ai fini IRPEF, anche se i soldi sono stati trattenuti dal condominio per le spese generali.
L’amministratore ripartirà la rendita condominiale tra venditore e acquirente in proporzione ai mesi di possesso dell’unità immobiliare durante l’anno fiscale di riferimento, rilasciando la certificazione a ciascuno dei due soggetti.
Sì, l’amministratore rilascia una formale certificazione di ripartizione della rendita condominiale in cui vengono indicati i dati catastali dell’immobile comune, la tipologia di reddito, i millesimi applicati e la quota esatta da trascrivere nei quadri del Modello 730 o Redditi PF.
Lo Studio Giurintano assicura la tenuta dei registri, la gestione analitica delle locazioni comuni e il rilascio puntuale di tutta la documentazione fiscale per i condòmini.
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