Studio Giurintano 
La durata e la scadenza del mandato dell’amministratore di condominio rappresentano snodi fondamentali per la vita dell’edificio.
Mentre la legge fissa la durata della nomina a un anno con rinnovo automatico per un solo altro anno, nella pratica la gestione dei tempi di scadenza, della revoca e delle dimissioni richiede rigorosa competenza. La guida dello Studio Giurintano chiarisce la normativa del Codice Civile, i quorum per la riconferma e i passaggi operativi per la sostituzione del gestore.
Quanto dura il mandato dell’amministratore di condominio?
L’articolo 1129, decimo comma, del Codice Civile disciplina la durata dell’incarico mandamentale:
«L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.»
La formula introdotta dalla Riforma del Condominio (L. 220/2012) ha generato un orientamento giurisprudenziale chiaro, noto come **schema “1+1″**:
- Primo anno: la nomina iniziale deliberata dall’assemblea dura 12 mesi;
- Secondo anno: al termine del primo anno, il mandato si rinnova automaticamente per un altro anno, a meno che l’assemblea non ne deliberi espressamente la revoca;
- Scadenza del biennio: al termine del secondo anno, il rinnovo non è più tacito. L’amministratore deve inserire all’ordine del giorno dell’assemblea la delibera per la propria riconferma o la nomina di un nuovo gestore.
La revoca dell’amministratore prima della scadenza
L’assemblea condominiale ha sempre il potere di revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche prima della scadenza naturale del mandato (Art. 1129, sesto comma, c.c.).
Per la revoca assembleare occorre lo stesso quorum previsto per la nomina ex Art. 1136 c.c.: voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno **la metà del valore dell’edificio (500 millesimi)**.
Se la revoca avviene senza “giusta causa”, l’amministratore uscente ha diritto al risarcimento del danno (pari all’onorario pattuito fino alla scadenza del mandato). Tuttavia, il risarcimento viene meno in presenza di gravi irregolarità gestionali, quali:
- mancata presentazione del rendiconto condominiale annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;
- omessa od incompleta apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
- mancata promozione delle azioni giudiziarie per il recupero dei crediti da condòmini morosi;
- rifiuto di mostrare la documentazione contabile ed i registri del condominio.
In presenza di tali violazioni, anche un solo condomino può ricorrere al Tribunale per richiedere la **revoca giudiziale** dell’amministratore.
Le dimissioni dell’amministratore: procedure e formalizzazione
L’amministratore in carica può rassegnare le proprie dimissioni prima del termine annuale per ragioni personali, professionali o per liti insanabili con i proprietari.
Per essere giuridicamente valide, le dimissioni dell’amministratore di condominio richiedono passaggi precisi:
- invio di una comunicazione formale via PEC o raccomandata A/R indirizzata a tutti i condòmini;
- contestuale convocazione dell’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno le dimissioni e la nomina del nuovo amministratore;
- prosecuzione delle attività fino all’effettivo insediamento del successore.
Il principio della prorogatio imperii durante la transizione
Quando il mandato dell’amministratore scade senza che l’assemblea abbia nominato un sostituto, oppure in caso di dimissioni o revoca, si applica il principio della prorogatio imperii.
Come confermato dalla giurisprudenza di Cassazione (Cass. n. 1405/2007 e n. 18660/2012), l’amministratore uscente **mantiene provvisoriamente i poteri di gestione ordinaria** ed il dovere di compiere gli atti urgenti per evitare danni al fabbricato, senza diritto ad ulteriori compensi straordinari (Art. 1129, ottavo comma, c.c.).
Il passaggio di consegne ed i ricorsi d’urgenza ex Art. 700 c.p.c.
Alla nomina del nuovo gestore, l’amministratore uscente deve sottoscrivere il verbale ed effettuare tempestivamente il passaggio di consegne, trasferendo tutti i registri, gli estratti conto ed i documenti dell’edificio.
Qualora l’amministratore revocato o dimissionario si rifiuti di consegnare i fascicoli:
- Il nuovo gestore (o i condòmini) può presentare un ricorso cautelare d’urgenza ex **Art. 700 c.p.c.** per ottenere un’ordinanza del Giudice che ingiunga la consegna immediata della documentazione;
- La mancata riconsegna dei documenti configura il reato di appropriazione indebita (Art. 646 c.p.).
La nomina dell’amministratore giudiziario
Nel caso in cui l’assemblea rimanga inerte e non riesca a raggiungere i quorum per cambiare l’amministratore o confermarne uno nuovo, l’amministratore dimissionario o ciascun singolo condomino può presentare ricorso al Tribunale ex art. 1129, primo comma, c.c. per la **nomina di un amministratore giudiziario**.
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La scadenza del mandato dell’amministratore è un momento di verifica della qualità della gestione condominiale.
Rispettare le scadenze dei bilanci, applicare le giuste maggioranze in assemblea e gestire il passaggio di consegne con professionalità sono garanzie indispensabili per la tutela del patrimonio immobiliare.
FAQ – Domande Frequenti sulla Scadenza del Mandato dell’Amministratore
L’amministratore si intende rinnovato automaticamente ogni anno all’infinito?
No. L’art. 1129 c.c. prevede il rinnovo automatico tacito per un solo secondo anno (schema 1+1). Alla fine del biennio occorre una nuova delibera formale dell’assemblea con le maggioranze di legge.
Quale maggioranza occorre per revocare l’amministratore prima della scadenza?
La revoca richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) ex Art. 1136 c.c.
L’amministratore dimissionario deve continuare a lavorare fino al nuovo amministratore?
Sì. In virtù del principio della prorogatio imperii, l’amministratore uscente deve garantire l’ordinaria amministrazione e gli atti urgenti fino all’accettazione della carica da parte del successore.
Entro quanti giorni l’amministratore deve presentare il bilancio annuale?
L’amministratore deve convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio contabile (Art. 1130 n. 10 c.c.).
Cosa fare se l’amministratore scaduto o dimissionario non restituisce i documenti?
Si può promuovere un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. in Tribunale per ottenere il sequestro/consegna dei documenti e sporgere querela per il reato di appropriazione indebita (Art. 646 c.p.).
