Studio Giurintano 
Nomina di un Amministratore di Condominio Quorum deliberativo: Validità e Conseguenze
Un condomino mi ha recentemente chiesto se la nomina di un amministratore di condominio, avvenuta senza il rispetto delle dovute maggioranze, sia valida. Questa domanda solleva importanti considerazioni legali che meritano di essere esplorate.
Obbligatorietà dell’Amministratore e Quorum di Legge
L’amministratore di condominio è una figura obbligatoria negli edifici con almeno nove proprietari. Nei condomini più piccoli, invece, la sua nomina è facoltativa e i condòmini possono decidere di autogestirsi. Tuttavia, quando si opta per la nomina di un amministratore, è fondamentale rispettare i quorum previsti dalla legge.
La Maggioranza richiesta per la Nomina
L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce che l’amministratore è validamente nominato con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, a condizione che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi.
Cosa Accade se la Maggioranza non è Rispettata?
Se l’amministratore viene nominato senza il rispetto della maggioranza richiesta, la delibera è annullabile, ma non nulla. I condòmini che non hanno partecipato o che hanno espresso dissenso possono impugnare la decisione entro trenta giorni. Se la delibera non viene contestata, l’amministratore rimane in carica per la durata del mandato.
L’Assunzione dell’Incarico e la Validità degli Atti
Nonostante la precarietà della sua posizione, l’amministratore nominato senza la maggioranza necessaria può assumere l’incarico e gestire il condominio fino a un eventuale annullamento della delibera. Gli atti compiuti durante questo periodo rimangono validi, a meno che non vengano specificamente annullati da un giudice.
Validità e Ratifica della Nomina dell’Amministratore di Condominio
La nomina di un amministratore di condominio che non rispetta la maggioranza richiesta dalla legge introduce un difetto sanabile. Se nessuno impugna la delibera entro trenta giorni, il vizio si considera sanato.
Assunzione dell’Incarico da Parte dell’Amministratore
L’amministratore nominato senza la maggioranza necessaria può assumere l’incarico immediatamente dopo la delibera, anche se questa è annullabile. La sua posizione rimane precaria fino a quando la delibera non viene impugnata e annullata. Tuttavia, fino a quel momento, l’amministratore può esercitare le sue funzioni legittimamente.
Durata dell’Efficacia della Delibera
In assenza di un’impugnazione, la delibera rimane efficace. I procedimenti civili in Italia possono estendersi per anni, il che significa che una delibera, benché annullabile, può rimanere in vigore per un lungo periodo prima di essere revocata da un giudice.
Validità degli Atti dell’Amministratore
Gli atti compiuti dall’amministratore nominato senza la maggioranza necessaria sono generalmente considerati validi. Questo principio, comune nel diritto societario, sostiene che gli atti degli amministratori, anche se nominati illegittimamente, rimangono validi anche dopo l’annullamento della nomina.
Ratifica della Delibera Invalida
Per rafforzare la solidità delle decisioni condominiali:
L’assemblea dei condòmini può ratificare una delibera annullabile, conferendole nuova forza e validità. In questo modo, si elimina ogni incertezza e si crea un consenso solido e duraturo.
Cosa significa la ratifica?
Con la ratifica, la precedente delibera viene sostituita da una nuova, pienamente valida e vincolante per tutti i condomini. La delibera originale perde quindi efficacia e non può più essere contestata.
Un esempio pratico:
Immaginiamo che l’assemblea abbia nominato un amministratore con una delibera poi invalidata per errori procedurali. L’amministratore, consapevole di questa situazione, può convocare una nuova assemblea per ottenere una ratifica della sua nomina.
In questo modo, si garantisce la massima trasparenza e correttezza, tutelando i diritti di tutti i condomini.
Inoltre, la ratifica rappresenta un atto di fiducia e di coesione all’interno del condominio. Dimostra la volontà di superare le criticità e di lavorare insieme per il bene comune.
Per concludere:
La ratifica di una delibera annullabile è uno strumento utile per rafforzare la solidità delle decisioni condominiali e per creare un clima di fiducia e collaborazione all’interno del condominio.
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