Studio Giurintano 
Lastrico solare in condominio
Il condominio si distingue per l’esistenza di parti comuni e parti di proprietà privata.
- Parti comuni: tutte quelle parti indispensabili all’esistenza dell’edificio;
- Parti di proprietà privata: unità immobiliari o box appartenenti ai singoli condomini.
Secondo l’art. 1117 del c.c., salvo che il titolo non disponga diversamente, il lastrico solare rientra a tutti gli effetti sulle parti comuni. Cosa ben diversa dalla proprietà è invece è l’uso esclusivo:
- Proprietà: diritto di usufruire a pieno titolo non solo nell’uso quotidiano e nella gestione, ma anche nella possibilità di vendita o locazione;
- Uso esclusivo: Di solito è consolidato a livello di titolo o regolamento condominiale. Una porzione ad uso esclusivo nasce come pertinenza dell’immobile e ne è indissolubilmente legato: in questo caso si può usufruire liberamente del proprio bene ad uso esclusivo, l’unico vincolo è che il bene non potrà essere ceduto a terzi ne in vendita ne in locazione.
Distinzione Lastrico solare e terrazzo
- Il Lastrico solare è la superficie che copre un edificio nella sua parte superiore, cioè l’area piana adibita a copertura dell’edificio;
- Terrazza invece copre l’edificio nella sua parte superiore, ma al contrario del lastrico solare è circondata da ringhiere che ne consento l’affaccio.
Anche se sostanzialmente simili, lastrico solare e terrazza si differenziano per via della loro funzione.
Lastrico solare ripartizione spese
Quando il lastrico solare appartiene a tutti i condomini, cioè in assenza di uso esclusivo, l’amministratore ripartirà tutte le spese siano esse di natura ordinaria o straordinaria, in base alle tabelle millesimali di proprietà.
Quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva, secondo l’art. 1126 c.c., coloro che ne hanno l’uso esclusivo devono contribuire ad 1/3 dell’intera spesa. Gli altri 2/3 saranno da ripartire in base al valore millesimale di proprietà tra gli altri condomini.
In base alla giurisprudenza, anche quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva, esso rimane parte integrante della struttura che interessa l’intero edificio. Di conseguenza, l’assemblea dei condomini detiene il diritto di deliberare le lavorazioni da effettuare sul lastrico solare, anche in presenza di opposizione da parte del proprietario che ne ha l’uso esclusivo. Questo principio sottolinea l’importanza del bene comune e della sicurezza dell’intero edificio, che prevale sulle singole esigenze. È fondamentale che tutti i condomini siano consapevoli di questo aspetto.
Conclusioni
Il lastrico solare rappresenta una componente fondamentale dell’edificio e, salvo disposizioni contrarie esplicitate nel titolo, è considerato una parte comune dello stesso. In determinate circostanze, il lastrico solare può essere di proprietà esclusiva di uno o più condomini, ma ciò non ne altera la natura di elemento strutturale che interessa l’intero edificio.
Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà comune, le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria vengono ripartite tra tutti i condomini, seguendo le tabelle millesimali di proprietà. Se, invece, il lastrico solare è di proprietà esclusiva, i condomini che ne usufruiscono in esclusiva sono tenuti a contribuire per un terzo dell’intera spesa, mentre i restanti due terzi vengono ripartiti tra tutti i condomini, sempre in base alle tabelle millesimali di proprietà.
È di fondamentale importanza che tutti i condomini siano pienamente consapevoli della natura del lastrico solare del proprio edificio, in modo da poter adempiere correttamente ai propri obblighi in termini di spese condominiali. Questa consapevolezza contribuisce a creare un clima di trasparenza e rispetto reciproco, favorendo una gestione efficace e serena della vita condominiale. Grazie per la vostra attenzione e collaborazione.
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