Lastrico solare

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Il lastrico solare in condominio: natura giuridica, uso esclusivo e ripartizione delle spese

Nel contesto della disciplina condominiale, il lastrico solare assume un ruolo fondamentale sia dal punto di vista strutturale che giuridico. Il Codice civile, insieme alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, ne delinea la natura, le modalità d’uso e i criteri di ripartizione delle spese.

Beni comuni e beni di proprietà esclusiva

Secondo quanto previsto dall’art. 1117 c.c., salvo che il titolo disponga diversamente, sono oggetto di proprietà comune tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, tra cui:

il suolo;
le fondazioni;
i muri maestri;
i tetti e i lastrici solari;
le scale, i portoni, gli androni e i cortili.

Le singole unità immobiliari, invece, rientrano nella sfera della proprietà esclusiva dei rispettivi titolari.

Il lastrico solare e la differenza con la terrazza

Il lastrico solare è una superficie piana situata sulla sommità dell’edificio, destinata alla sua copertura. Diversamente dalla terrazza, il lastrico non è concepito per l’affaccio o la fruizione diretta, ed è privo di parapetti o ringhiere. La sua funzione è eminentemente strutturale e protettiva.

La terrazza, invece, pur trovandosi anch’essa nella parte sommitale dell’edificio, è accessibile e delimitata, e serve prevalentemente a fini abitativi o ricreativi.

Le Tre Configurazioni del Lastrico Solare

Nel diritto condominiale è fondamentale distinguere tra le diverse configurazioni giuridiche del lastrico solare:

Proprietà comune: il lastrico appartiene a tutti i condomini in regime di comunione, secondo le quote millesimali di proprietà. Tutti i condomini partecipano alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Proprietà esclusiva: il lastrico appartiene interamente a un singolo condomino, che ne ha piena disponibilità e responsabilità per tutte le spese di manutenzione.
Uso esclusivo: il lastrico rimane di proprietà comune ma viene utilizzato esclusivamente da un condomino, pur svolgendo funzione di copertura per l’intero edificio. In quest’ultimo caso, il condomino beneficiario dell’uso esclusivo assume un obbligo specifico: deve contribuire alle spese di manutenzione straordinaria del lastrico, come previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile. Questa disposizione riflette il principio per cui chi trae vantaggio da un bene comune deve partecipare proporzionalmente ai costi per la sua conservazione.

L’individuazione della natura giuridica del lastrico (comune, di proprietà esclusiva o con uso esclusivo) non può essere presunta, ma deve emergere chiaramente dai titoli di proprietà, dal regolamento condominiale di natura contrattuale o da atti pubblici idonei (come il rogito notarile). In mancanza di specificazioni, si presume la comunione ex art. 1117 c.c., trattandosi di bene destinato per sua funzione (copertura dell’edificio) all’uso comune.

Criteri di ripartizione delle spese

Quando il lastrico è comune, tutte le spese di manutenzione, sia ordinarie che straordinarie, vengono ripartite secondo i millesimi di proprietà, in base all’art. 1123, comma 1, c.c.

Nel caso in cui il lastrico sia di uso o proprietà esclusiva, trova applicazione l’art. 1126 c.c., che prevede una suddivisione delle spese come segue:

un terzo a carico del titolare esclusivo;
due terzi a carico dei condomini sottostanti, in proporzione ai rispettivi millesimi.

La ratio di tale ripartizione risiede nel fatto che il beneficio della copertura riguarda l’intero edificio, indipendentemente dalla titolarità del lastrico.

Pavimentazione e altri elementi non strutturali

È importante distinguere tra le spese relative alla funzione di copertura del lastrico e quelle connesse al miglior godimento esclusivo del bene. Le prime rientrano nella disciplina dell’art. 1126 c.c.; le seconde restano integralmente a carico del proprietario esclusivo.

Le spese relative alla pavimentazione — come la sostituzione delle piastrelle — rientrano tra quelle funzionali all’uso privato e non alla funzione strutturale di copertura. Di conseguenza, salvo che non siano parte integrante di un intervento strutturale (ad esempio, in caso di rifacimento dell’impermeabilizzazione), tali costi non devono essere ripartiti con gli altri condòmini.

In altri termini, per applicare il criterio dell’art. 1126 c.c. occorre valutare la natura dell’intervento. Se si tratta di lavori sulla struttura portante, sull’impermeabilizzazione o su altri elementi essenziali alla funzione di copertura, la spesa è da ripartire. Se invece l’intervento riguarda elementi accessori — come parapetti, ringhiere, finiture o piastrelle — la relativa spesa è a carico del solo proprietario.

Lavori necessari e lavori voluttuari

La natura dell’intervento costituisce il criterio dirimente per la corretta ripartizione delle spese.

Interventi necessari: comprendono lavori indispensabili per assicurare l’efficienza del lastrico (es. infiltrazioni, degrado del manto impermeabile, lesioni strutturali). In questi casi si applica l’art. 1126 c.c.

Interventi voluttuari o migliorativi: si tratta di lavori effettuati a discrezione del titolare, come la sostituzione della pavimentazione per ragioni estetiche, l’installazione di fioriere o di materiali di pregio. In tali ipotesi, tutte le spese gravano esclusivamente sul soggetto che ha disposto l’intervento. L’art. 1126 c.c. non è applicabile.

Giurisprudenza di riferimento

La Corte di Cassazione ha consolidato l’orientamento secondo cui l’art. 1126 c.c. si applica esclusivamente ai lavori necessari per la conservazione e funzionalità del lastrico, escludendo ogni forma di partecipazione alle spese per opere voluttuarie da parte degli altri condomini.

Cass. Civ., Sez. II, 17 novembre 2005, n. 23283

«Qualora il titolare dell’uso esclusivo del lastrico solare esegua opere non necessarie, bensì migliorative o voluttuarie, le relative spese non possono essere poste a carico degli altri condomini, i quali non ne traggono utilità diretta o indiretta.»

Cass. Civ., Sez. II, 3 aprile 2017, n. 8590

«Le spese per lavori non necessari, volti esclusivamente a un miglioramento voluto dal proprietario esclusivo, non possono essere addebitate agli altri condomini.»

Il principio dell’utilità e l’art. 1123 c.c.

L’intero sistema di ripartizione condominiale si fonda sul principio dell’utilità: ciascun condomino contribuisce in misura proporzionale al vantaggio che ricava dalla parte comune oggetto di intervento.

Se l’utilità è collettiva (es. rifacimento dell’impermeabilizzazione), i costi vanno ripartiti fra tutti.
Se l’utilità è esclusiva (es. posa di piastrelle pregiate per uso personale), le spese competono esclusivamente al proprietario.

Aspetti autorizzativi e limiti all’iniziativa privata

L’uso esclusivo non esonera il titolare dal rispetto delle norme condominiali e urbanistiche. In particolare, nei casi in cui i lavori incidano su:

sicurezza statica dell’edificio;
decoro architettonico;
parti visibili da terzi o comuni;

è necessario:

ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale (art. 1135 c.c.);
accertare la compatibilità con il regolamento condominiale;
rispettare eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici.

Criteri per l’individuazione della natura dell’intervento

In caso di controversia, la natura dell’intervento deve essere accertata tramite:

relazione tecnica asseverata da professionista abilitato;
documentazione fotografica;
verifica della presenza di danni visibili o infiltrazioni;
confronto con la cronologia degli interventi pregressi.

Ripartizione delle spese in sintesi

Tipologia di intervento	Criterio applicabile	Ripartizione delle spese
Lavori necessari (strutturali o funzionali)	Art. 1126 c.c.	1/3 titolare – 2/3 altri condomini
Lavori voluttuari o estetici	Art. 1123 c.c.	100% a carico del titolare esclusivo
Lastrico comune	Art. 1123, co. 1 c.c.	Secondo tabelle millesimali

Raccomandazioni operative

Verificare sempre il titolo di proprietà del lastrico (atto notarile, regolamento, visure).
In presenza di lavori rilevanti, richiedere una perizia tecnica preventiva.
Informare l’amministratore prima dell’inizio di qualsiasi opera.
Distinguere formalmente gli interventi funzionali da quelli estetici nei preventivi.
Documentare lo stato di fatto mediante relazioni e fotografie.

Considerazioni conclusive

Il lastrico solare, anche quando è attribuito in uso o proprietà esclusiva, mantiene una funzione primaria per l’intero edificio. La normativa vigente e l’orientamento giurisprudenziale pongono al centro il principio di equilibrio tra l’interesse collettivo e i diritti individuali.

Una corretta comprensione di questi criteri, da parte di tutti i condomini, consente una gestione efficace e consapevole delle parti comuni, prevenendo contenziosi e garantendo la sicurezza e la durabilità dell’edificio.