Studio Giurintano 
Delegante e Delegato – Non è consentito inviare un voto scritto all’assemblea dei condòmini, ma solo di partecipare tramite un delegato che poi vota nella fase deliberativa
Il rapporto tra condomino delegante e delegato a partecipare all’assemblea dei condòmini viene ricondotto dal Tribunale di Cagliari con la Sentenza n. 259 del 29-09-2014 alle regole sul mandato con rappresentanza.
Il caso giudiziario
Il contesto
Il sig. Tizio è proprietario di un’abitazione situata nel Condominio “Azzurro”. Durante alcuni lavori di ristrutturazione del fabbricato, emerge la necessità di intervenire anche su balconi e parapetti, considerati pericolanti.
Per evitare rischi a terzi, Tizio provvede autonomamente alla ristrutturazione completa dei propri balconi, anticipandone l’intero costo.
L’assemblea condominiale
Viene successivamente convocata un’assemblea con all’ordine del giorno la ripartizione delle spese per il rifacimento di tutti i balconi.
Tizio, impossibilitato a partecipare, conferisce una delega scritta a Caio, specificando l’intenzione di votare contro la proposta. La motivazione è chiara: avendo già sostenuto le spese per i propri balconi, non intende farsi carico di quelli degli altri.
Durante l’assemblea, la delega viene letta pubblicamente e allegata al verbale. Tuttavia, nel verbale finale viene riportato che la delibera è stata approvata all’unanimità dei presenti.
Il ricorso di Tizio
Appresa la notizia e ricevuto l’addebito delle spese anche a suo carico, Tizio impugna la delibera, sostenendo che il verbale non ha registrato correttamente il voto contrario indicato nella delega.
La decisione del Tribunale
L’errore interpretativo del condomino
Il Tribunale di Cagliari respinge il ricorso, ritenendo infondata la richiesta di annullamento della delibera.
Secondo il giudice, Tizio ha frainteso due aspetti fondamentali:
- L’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile (versione precedente alla riforma), che consente la partecipazione per mezzo di un rappresentante, ma non il voto scritto diretto.
- La struttura del procedimento assembleare, come stabilita dall’articolo 1136 c.c., articolata in quattro fasi: costituzione, discussione, votazione e verbalizzazione.
Il principio stabilito
Il voto del condomino deve essere espresso in assemblea dal delegato, non è sufficiente indicarlo nella delega. Anche se la volontà del delegante è chiara, ha efficacia solo se il delegato partecipa attivamente alla votazione e la esercita correttamente in sede deliberativa.
Nel diritto condominiale, la delega è uno strumento di rappresentanza, non un mezzo per bypassare la partecipazione. Il condomino che intende far valere la propria volontà in assemblea deve assicurarsi che il delegato eserciti il mandato nel rispetto delle forme previste dalla legge.
La Sentenza. Il Tribunale di Cagliari non ha però ritenuto meritevole di accoglimento la domanda di invalidazione della delibera assembleare per il vizio ivi denunciato.
Delegante e Delegato: responsabilità, limiti ed effetti sul voto
Introduzione: il diritto di rappresentanza in assemblea
La partecipazione alle assemblee condominiali rappresenta un diritto fondamentale di ogni condomino, disciplinato dal Codice Civile agli articoli 1131 e seguenti e dalle relative disposizioni di attuazione. Tuttavia, l’impossibilità di presenziare personalmente alle assemblee condominiali rende necessario il ricorso all’istituto della delega, che consente la rappresentanza del condomino assente.
La delega condominiale si inquadra giuridicamente nel più ampio istituto del mandato, disciplinato dagli articoli 1703 e seguenti del Codice Civile, con specifiche particolarità derivanti dalla natura condominiale del rapporto.
Disciplina normativa della delega condominiale
Fondamento normativo
L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile (Regio Decreto 30 marzo 1942, n. 318) stabilisce il principio generale secondo cui: Salvo diversa disposizione dell’atto costitutivo del condominio, l’amministratore è nominato dall’assemblea e, implicitamente, riconosce il principio della rappresentanza assembleare.
La disciplina specifica è contenuta nell’articolo 1131 del Codice Civile, che al secondo comma prevede:
L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Il riferimento ai “partecipanti” include sia i condomini presenti che quelli rappresentati per delega.
Forma e contenuto della delega
L’articolo 1162 del Codice Civile stabilisce che: “la rappresentanza non si presume“, pertanto la delega deve risultare da atto scritto, come confermato dalla consolidata giurisprudenza di legittimità (Cassazione Civile, Sezioni Unite, n. 2289/1991).
La delega deve contenere:
- Identificazione del delegante (nome, cognome, codice fiscale)
- Identificazione del delegato (con medesimi dati identificativi)
- Specificazione dell’assemblea per cui si conferisce la delega
- Sottoscrizione del delegante (non è richiesta l’autenticazione notarile)
- Eventuale specificazione delle istruzioni di voto (facoltativa ma consigliabile)
Soggetti legittimati alla rappresentanza
Possono essere nominati delegati:
- Altri condomini (senza limitazioni numeriche secondo Cass. Civ. Sez. II, n. 15258/2020)
- Familiari del delegante
- Soggetti terzi, purché capaci di agire
Il rapporto di mandato e le istruzioni di voto
Natura giuridica del rapporto
Quando il delegante impartisce specifiche istruzioni di voto, si configura un mandato con rappresentanza ai sensi dell’articolo 1703 del Codice Civile:
Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.
Il mandato può essere:
- Generale: senza specifiche istruzioni, rimettendo al delegato la discrezionalità del voto
- Speciale: con istruzioni specifiche per singoli punti all’ordine del giorno
- Imperativo: con vincolo assoluto per il delegato
Effetti del superamento dei limiti del mandato
L’articolo 1711 del Codice Civile disciplina gli effetti dell’eccesso di mandato:
Se il mandatario eccede i limiti del mandato, gli atti compiuti non obbligano il mandante verso i terzi, salvo che questi abbiano motivi per ritenere che il mandatario agisca nei limiti delle sue facoltà.
Tuttavia, l’articolo 1712 del Codice Civile prevede una deroga importante:
Gli atti compiuti dal mandatario, che eccedono i limiti del mandato, sono ratificabili dal mandante a norma degli articoli 1399 e seguenti.
Giurisprudenza consolidata sugli effetti del voto difforme
Principio generale della validità del voto
La Cassazione Civile, Sezione II, con sentenza n. 24742/2019, ha chiarito che:
Il voto espresso dal delegato in assemblea condominiale, ancorché difforme dalle istruzioni ricevute, è valido ed efficace nei confronti dell’assemblea, non potendo l’eventuale violazione del mandato inficiare la regolarità della deliberazione“.
Questo orientamento si basa su due principi fondamentali:
La tutela dell’affidamento dei terzi (gli altri condomini)
Requisiti per l’invalidità della deliberazione
Secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ. Sez. II, n. 18083/2021), l’invalidità della deliberazione per vizio del voto del delegato richiede la dimostrazione di:
- Conoscenza dell’eccesso da parte dell’assemblea
- Contestazione tempestiva durante l’assemblea stessa
- Verbalizzazione dell’opposizione nel processo verbale
- Mala fede dei terzi nell’accettare il voto viziato
Onere della prova
L’articolo 2697 del Codice Civile stabilisce che “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”. Pertanto, spetta al condomino delegante dimostrare:
- Il conferimento di specifiche istruzioni
- La violazione delle stesse da parte del delegato
- La conoscenza dell’eccesso da parte dell’assemblea
- L’eventuale danno subito
Responsabilità del delegato e rimedi del delegante
In caso di violazione delle istruzioni ricevute, il delegato risponde per inadempimento contrattuale ai sensi dell’articolo 1218 del Codice Civile:
Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Quantificazione del dannoIl danno risarcibile può consistere in:
- Danno emergente: spese sostenute per effetto della deliberazione non voluta
- Lucro cessante: mancato risparmio o guadagno derivante dal voto conforme
- Danno non patrimoniale: in casi eccezionali di particolare gravità
Revoca della delega
Il delegante può revocare la delega in qualsiasi momento, ai sensi dell’articolo 1722 del Codice Civile, comunicandolo tempestivamente all’assemblea e all’amministratore.
Casi particolari e problematiche applicative
Delega in bianco e istruzioni generiche
La giurisprudenza ammette la validità delle deleghe “in bianco” (Cass. Civ. Sez. II, n. 12847/2018), ma raccomanda l’indicazione di almeno le linee guida generali per evitare contenziosi.
Assemblee di seconda convocazione
Le deleghe conferite per la prima convocazione restano valide anche per eventuali successive convocazioni della stessa assemblea, salvo diversa specificazione del delegante.
Impugnazione delle deliberazioni
L’articolo 1137 del Codice Civile stabilisce che
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può fare opposizione davanti all’autorità giudiziaria.
Il termine per l’impugnazione è di 30 giorni dalla deliberazione per i presenti, di 30 giorni dalla comunicazione per gli assenti.
Raccomandazioni operative per i condomini
Per il delegante
- Redigere delega scritta con identificazione precisa di delegato e assemblea
- Specificare istruzioni dettagliate per ogni punto all’ordine del giorno
- Comunicare preventivamente all’amministratore eventuali limitazioni
- Verificare l’avvenuta registrazione della delega nel verbale
- Contestare tempestivamente eventuali violazioni durante l’assemblea
Per il delegato
- Attenersi scrupolosamente alle istruzioni ricevute
- Chiedere chiarimenti in caso di dubbi interpretativi
- Astenersi dalla votazione in caso di impossibilità di seguire le istruzioni
- Documentare eventuali impossibilità sopravvenute di rispettare il mandato
Per l’amministratore
- Verificare la regolarità formale delle deleghe
- Registrare nel verbale presenza di delegati e relativi deleganti
- Segnalare conflitti di interesse o irregolarità evidenti
- Conservare originali delle deleghe agli atti condominiali
Conclusioni
La disciplina della delega in assemblea condominiale rappresenta un equilibrio tra la tutela del diritto individuale alla partecipazione e l’esigenza di stabilità delle deliberazioni assembleari. Il principio consolidato della validità del voto del delegato, anche se difforme dalle istruzioni ricevute, privilegia la certezza dei rapporti giuridici e l’affidamento dei terzi.
Tuttavia, ciò non significa che il delegante sia privo di tutele: la contestazione tempestiva, la documentazione accurata delle istruzioni e l’eventuale azione di responsabilità contrattuale rappresentano strumenti efficaci per la tutela dei propri diritti.
La prassi consiglia quindi un approccio prudente e documentato nella gestione delle deleghe, privilegiando la chiarezza delle istruzioni e la tempestività nelle contestazioni, piuttosto che confidare in tardive azioni di nullità delle deliberazioni assembleari.
Come ha efficacemente chiarito la Cassazione, “La stabilità delle deliberazioni assembleari non può essere sacrificata all’interesse individuale del singolo condomino, salvo che questi non dimostri la malafede dei terzi o l’evidente abuso del delegato conosciuto dall’assemblea” (Cass. Civ. Sez. II, n. 15847/2022).
In sintesi, la regola aurea rimane quella della prevenzione attraverso la diligenza nella redazione delle deleghe e della prontezza nell’azione di tutela, piuttosto che il ricorso a successive impugnazioni dall’esito spesso incerto.
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