Certificazione 46/90 degli Impianti Elettrici

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Certificazione 46/90 degli Impianti Elettrici: È Obbligatoria nella Vendita di un Immobile?

Premessa

Quando sono subentrato come amministratore in questo condominio, non ho ricevuto nulla. Nessun verbale, nessun registro, nessun documento. Né digitale, né cartaceo. Nessun passaggio di consegne, solo porte chiuse.

Di fronte a questa omissione, ho presentato querela per appropriazione indebita, ai sensi dell’articolo 646 del Codice Penale, perché tutto il materiale trattenuto indebitamente è patrimonio del condominio e doveva essere trasmesso senza condizioni al momento della cessazione dell’incarico. Ciò che manca non è solo carta, ma la memoria amministrativa di un intero condominio.

Nel mezzo di questa situazione già complessa, un proprietario mi chiede la certificazione di conformità dell’impianto elettrico condominiale, che presumo fosse richiesta a sua volta dall’agenzia o dall’acquirente per procedere con la compravendita del suo appartamento. Ma quella certificazione non è nelle mie mani.

Questa richiesta, per quanto infondata, non è un caso isolato. Sempre più frequentemente, agenzie immobiliari e intermediari – spesso in buona fede, ma con scarsa conoscenza della normativa – domandano agli amministratori documenti non dovuti, generando confusione tra i proprietari, rallentando inutilmente le trattative, e riversando sull’amministrazione oneri impropri.

Scrivo questo articolo per fare chiarezza.
Per spiegare:

Cosa prevede realmente la normativa in materia di impianti e documentazione;
Quali sono le responsabilità effettive dell’amministratore;
Quali obblighi non esistono:
Cosa può fare un amministratore subentrante in assenza totale di documentazione.

Lo faccio sulla base di un’esperienza concreta, senza generalizzazioni. Perché essere chiari, oggi, non è solo un dovere professionale: è una forma di rispetto verso chi compra, chi vende, e chi amministra con serietà.

Nel mercato immobiliare italiano, la domanda ricorrente è:

È obbligatorio avere la certificazione dell’impianto elettrico (ex 46/90) per vendere un appartamento?

La risposta breve è no, non è obbligatorio per legge allegare la certificazione di conformità dell’impianto elettrico in sede di rogito notarile.
Tuttavia, la questione è più complessa e merita un’analisi dettagliata, soprattutto alla luce della normativa attuale, dei rischi legali e delle buone pratiche nel settore.

La normativa di riferimento

Legge 46/1990 (abrogata)

La Legge n. 46 del 5 marzo 1990 è stata il primo testo normativo italiano a regolamentare in modo organico la sicurezza degli impianti tecnici (elettrici, gas, idraulici, ecc.) negli edifici.
Introdusse l’obbligo, per le imprese installatrici, di rilasciare una dichiarazione di conformità (DiCo) al termine dei lavori.

🔍 Stato attuale:

Abrogata dal 27 marzo 2008
Gli impianti realizzati prima di tale data restano soggetti alle regole della 46/90.

📜 D.M. 37/2008 (in vigore)

La normativa attualmente in vigore è il
Decreto Ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, che ha sostituito integralmente la 46/90.

Principali articoli:

Art. 7 → Obbligo per l’impresa installatrice di rilasciare la dichiarazione di conformità a regola d’arte, secondo le norme tecniche CEI.
Art. 9 → In assenza della DiCo (es. impianti vecchi), è possibile far redigere una dichiarazione di rispondenza (DiRi) da un tecnico abilitato con almeno 5 anni di esperienza documentata nel settore.

Campo di applicazione:

Impianti elettrici, idrici, termici, gas, climatizzazione, sollevamento e protezione antincendio, all’interno degli edifici (sia privati che condominiali).

👉 Testo ufficiale: Gazzetta Ufficiale – D.M. 37/2008

Vendita immobiliare: è obbligatoria la certificazione?

❌ No, non è obbligatoria per legge

Ad oggi, nessuna norma impone di allegare o presentare la dichiarazione di conformità degli impianti (né DiCo né DiRi) in sede di compravendita immobiliare.

Lo conferma indirettamente anche il Codice Civile (artt. 1470–1490), che non prescrive obblighi documentali specifici per gli impianti, ma stabilisce la responsabilità del venditore in caso di vizi occulti.

⚠️ Cosa succede se non c’è la certificazione elettrica dell’appartamento?

Se l’impianto è funzionante ma non certificato:

La vendita è valida.
L’acquirente non può pretendere la certificazione, a meno che non lo abbia richiesto esplicitamente nel preliminare.
Tuttavia, in caso di guasti, malfunzionamenti o pericoli, il venditore può essere ritenuto responsabile civilmente, soprattutto se ha taciuto l’irregolarità.

Se l’impianto è pericoloso o non funzionante:

L’acquirente può rivalersi sul venditore per vizi occulti o difetti gravi, anche dopo il rogito.
La certificazione diventa una forma di tutela preventiva.

🧾 Quando serve effettivamente la DiCo o la DiRi?

Obbligatoria nei casi seguenti:

Nuova realizzazione o ristrutturazione dell’impianto
Richiesta del certificato di agibilità
Apertura di attività commerciali o artigianali
Allacciamento/voltura utenze (in alcuni casi, es. gas)
Lavori edilizi soggetti a SCIA o permesso di costruire
In sede giudiziaria, in caso di contestazioni

La Certificazione Energetica (APE)

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è disciplinato dal Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modifiche e integrazioni, in particolare dal Decreto Legislativo 3 marzo 2011, n. 28.
L’APE riguarda esclusivamente l’unità immobiliare oggetto di compravendita o locazione, e non le parti comuni condominiali o i relativi impianti. La sua allegazione è obbligatoria in sede di rogito, ai sensi dell’articolo 6 del Decreto Legislativo 192/2005.

La produzione e consegna dell’APE è a carico del venditore o locatore, che deve fornire all’acquirente o conduttore una copia aggiornata e valida del documento.

La mancata consegna dell’APE può comportare sanzioni amministrative previste dagli articoli 15 e 16 del Decreto Legislativo 192/2005, nonché il diritto per l’acquirente o conduttore di richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo, come stabilito dalla giurisprudenza consolidata.

Anche in questo caso, il documento va richiesto al proprietario dell’unità immobiliare, non all’amministratore del condominio, il quale non ha obblighi in merito alla produzione o consegna dell’APE.

🔹 Normativa principale sull’agibilità:

1. Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

Articolo 24 – “Agibilità degli edifici”
➤ Regola i presupposti per ottenere l’agibilità: sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità.
➤ Stabilisce che può essere presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) per l’intero edificio o per singole unità immobiliari.

2. Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222 (SCIA 2)

Ha semplificato il procedimento, sostituendo il vecchio “certificato di agibilità” con la SCA.
Modifica l’art. 24 del D.P.R. 380/2001: “L’agibilità può essere riferita all’intero edificio oppure a singole unità immobiliari, purché funzionalmente autonome.”

Requisiti per l’agibilità (comma 3, art. 24 D.P.R. 380/2001):

Perché un immobile sia dichiarato agibile, deve risultare conforme a:

Norme antisismiche
Norme igienico-sanitarie
Norme di sicurezza (impianti, strutture)
Accessibilità per persone con disabilità
Prestazioni energetiche (collegate all’APE)

Tempistiche e modalità (art. 24, comma 5 e 6):

La SCA va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori.
Va firmata da un tecnico abilitato che assevera la sussistenza dei requisiti.
Non serve più l’autorizzazione del Comune: la SCA produce effetti immediati (salvo controlli successivi).

✅ In sintesi:

Caso	Riferimento normativo	Agibilità necessaria
Nuovo edificio	Art. 24 D.P.R. 380/2001	Agibilità condominiale (totale)
Appartamento ristrutturato o frazionato	Art. 24 c.2 e c.3	Agibilità individuale (unità autonoma)
Ristrutturazione importante	D.Lgs. 222/2016 + D.P.R. 380/2001	SCA obbligatoria
Uso abitativo o commerciale	Idem	SCA obbligatoria

Anche nei casi in cui non si tratti di un nuovo fabbricato né siano state effettuate ristrutturazioni importanti sull’intero edificio, la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) può comunque riguardare una singola unità immobiliare, purché funzionalmente autonoma.

In tali circostanze, la responsabilità di richiedere e presentare la documentazione necessaria non ricade sull’amministratore di condominio, ma esclusivamente sul proprietario dell’unità interessata o sul tecnico da lui incaricato.

Questo principio è previsto dall’art. 24, comma 2 del D.P.R. 380/2001, secondo cui:

“L’agibilità può essere riferita all’intero edificio ovvero a singole unità immobiliari, purché funzionalmente autonome.”

Ne consegue che, in assenza di interventi sull’intero condominio, non è previsto né richiesto il coinvolgimento dell’amministratore, poiché l’agibilità riguarda una proprietà privata e non le parti comuni.

Per gli impianti condominiali?

Gli impianti elettrici condominiali (illuminazione scale, ascensori, citofoni, cancello elettrico…) non rientrano nella responsabilità del singolo proprietario, ma sono gestiti dall’amministratore per conto dell’assemblea condominiale.

In sede di vendita di un appartamento, non è necessario allegare alcuna certificazione tecnica relativa agli impianti comuni.

L’unico documento condominiale che deve essere allegato obbligatoriamente è la liberatoria dei pagamenti condominiali, prevista dall’art. 63 disp. att. c.c. L’amministratore, su richiesta del venditore, attesta l’eventuale regolarità nei pagamenti delle spese comuni, o segnala eventuali morosità pregresse.

Nella prassi notarile e immobiliare, il notaio o l’acquirente richiedono una dichiarazione scritta dell’amministratore (la cosiddetta “liberatoria”) per:

sapere se il venditore è in regola con i pagamenti condominiali
evitare obblighi solidali inattesi dopo l’acquisto, come previsto dal comma citato
tutelarsi con una dichiarazione ufficiale da allegare all’atto

Quanto alle certificazioni degli impianti comuni, non è previsto alcun obbligo di allegazione in sede di rogito.

✅ Cosa conviene fare prima della vendita?

Buone pratiche consigliate:

Verifica se hai la dichiarazione di conformità dell’impianto privato (elettrico, gas).
Se non la trovi, considera la possibilità di far redigere una DiRi da un tecnico qualificato.
Chiedi all’amministratore se esistono certificazioni per gli impianti condominiali.
Concorda con il notaio e con l’acquirente una clausola chiara sulla situazione impiantistica (per evitare contestazioni post-vendita).

Esempio di clausola in atto di compravendita

“L’acquirente dichiara di aver preso visione dello stato di fatto dell’immobile e accetta l’impianto elettrico nello stato in cui si trova, anche se privo della relativa dichiarazione di conformità, manlevando il venditore da ogni responsabilità successiva in merito.”

La mancanza della DiCo (Dichiarazione di Conformità) non invalida la vendita di un immobile perché la legge non impone, in sede di rogito notarile, l’obbligo di allegarla. Nessuna norma del codice civile o del D.M. 37/2008 stabilisce che, in assenza della certificazione, l’atto sia nullo o inefficace. Il trasferimento di proprietà rimane perfettamente valido, anche se l’impianto non è certificato.

Tuttavia, possono sorgere problemi legali o economici successivi, per almeno tre motivi principali:

1. Responsabilità per vizi occulti (art. 1490 c.c.)

Se l’impianto presenta difetti nascosti al momento della vendita, l’acquirente può agire contro il venditore per ottenere un risarcimento, una riduzione del prezzo o, in casi gravi, la risoluzione del contratto.
La mancanza della DiCo non è di per sé un vizio, ma può rendere più difficile dimostrare che l’impianto era a norma o sicuro.

2. Rischi in caso di danni o incidenti

In caso di guasto, cortocircuito, incendio o danni a persone o cose, l’assenza di certificazione può essere interpretata come negligenza da parte del venditore, soprattutto se sapeva che l’impianto non era a norma e ha omesso di dichiararlo.
Questo può portare a responsabilità civile o, in casi estremi, anche penale.

3. Spese impreviste per l’acquirente

Chi acquista un immobile senza DiCo può trovarsi a dover sostenere costi imprevisti per l’adeguamento degli impianti o per ottenere l’agibilità. Se ciò non era stato concordato in modo trasparente, può scatenare contestazioni o richieste di indennizzo.

Oltre alla responsabilità diretta del venditore, è fondamentale comprendere anche il ruolo e gli obblighi dell’agente immobiliare, il quale non è un semplice tramite ma un professionista con precise responsabilità legali.

Agente immobiliare e vendita di un appartamento

Quando un condomino decide di trasferirsi, può scegliere di vendere il proprio appartamento affidandosi a un’agenzia immobiliare.

L’agenzia, dopo una valutazione dell’immobile, si occuperà di trovare un acquirente interessato, cercando di concludere la vendita al miglior prezzo possibile.

I vizi occulti dell’immobile

Tuttavia, può accadere che l’immobile presenti difetti non rilevabili con un semplice sopralluogo durante le trattative. In questi casi si parla di vizi occulti, cioè difetti che emergono solo dopo un certo periodo di tempo.

Come già visto, ai sensi dell’art. 1490 c.c., il venditore è il primo responsabile dei vizi che rendono l’immobile inidoneo all’uso. Tuttavia, in presenza di tali problematiche, è lecito domandarsi se possa essere ritenuta responsabile anche l’agenzia immobiliare e in che misura.

Gli obblighi dell’agente immobiliare

L’agente immobiliare ha l’obbligo di agire con diligenza e professionalità, fornendo a entrambe le parti informazioni complete e attendibili sull’immobile.

Deve accertarsi che l’immobile sia libero da vincoli, ipoteche o irregolarità urbanistiche e catastali. È inoltre tenuto a effettuare un sopralluogo per individuare eventuali difetti visibili o anomalie.

Oltre a raccogliere le dichiarazioni del venditore su manutenzioni, abusi edilizi sanati o sanabili e possibili vizi pregressi, l’agente dovrà trasmettere agli interessati tutte le informazioni rilevanti, sia positive che negative.

La responsabilità in caso di vizi occulti

Secondo l’articolo 1759 del Codice Civile, il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note che possono influire sulla valutazione dell’affare.

L’agente è quindi responsabile se:

Tace consapevolmente la presenza di vizi di cui è a conoscenza (dolosa reticenza).

Non rileva vizi evidenti per mancata diligenza nel sopralluogo o nella raccolta di informazioni (colposa negligenza).

La responsabilità dell’agente non è automatica: si fonda sul mancato rispetto degli obblighi professionali.

Le conseguenze della responsabilità

Se l’agente omette di comunicare vizi occulti noti, o non li rileva per negligenza, può essere ritenuto corresponsabile insieme al venditore.

In tal caso, l’agente può essere condannato a risarcire:

Il danno emergente, ovvero le spese sostenute per la riparazione;

Il lucro cessante, cioè il mancato guadagno dovuto all’inutilizzabilità dell’immobile.

📌 Punti Chiave e Conclusioni

Per orientarsi correttamente nella compravendita di un immobile in condominio, è essenziale distinguere con chiarezza obblighi, responsabilità e buone pratiche. Ecco i concetti fondamentali emersi da questa analisi:

Certificazione Privata (DiCo/DiRi): Non Obbligatoria, ma Cruciale.
La legge non impone di allegare la certificazione dell’impianto dell’appartamento al rogito. La vendita è valida anche senza, ma la sua assenza espone il venditore a gravi rischi di contestazioni per vizi occulti (art. 1490 c.c.) e a responsabilità civili. È una tutela fondamentale per una transazione trasparente.
Certificazione Condominiale: Nessun Obbligo per la Vendita Privata.
La richiesta di certificati relativi agli impianti comuni (luce scale, ascensore, etc.) per la compravendita di una singola unità è infondata e impropria. Questi documenti non devono essere allegati all’atto.
Il Ruolo dell’Amministratore: Chiaro e Limitato.
L’unico obbligo documentale dell’amministratore in una compravendita è fornire, su richiesta, l’attestazione sullo stato dei pagamenti condominiali (la “liberatoria” prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.). Non è tenuto a produrre documentazione tecnica delle parti comuni.
La Responsabilità dell’Agente Immobiliare: Dovere di Diligenza.
L’agente immobiliare non è un semplice tramite. Ha un preciso dovere di diligenza professionale (art. 1759 c.c.) e deve informare le parti su tutte le circostanze rilevanti, inclusi i vizi dell’immobile di cui è a conoscenza o che avrebbe dovuto rilevare con un’ispezione accurata. La sua negligenza può renderlo corresponsabile.
APE e Agibilità: Obblighi del Venditore.
Questi documenti, a differenza della DiCo, sono spesso obbligatori per legge (specialmente l’APE). Tuttavia, la responsabilità di produrli ricade esclusivamente sul proprietario venditore e riguardano la singola unità immobiliare, non le parti comuni.

Si assiste spesso a una confusione tra la documentazione impiantistica privata e quella condominiale, con agenzie e acquirenti che applicano criteri identici a contesti giuridicamente distinti, dimenticando che la responsabilità sugli impianti comuni condominiali non ricade sul venditore, ma sull’assemblea e sull’amministratore di condominio.