Studio Giurintano 
Automatizzare il cancello del condominio è la soluzione migliore per garantire sicurezza e tutelare i posti auto privati. Tuttavia, per la legge, un cancello elettrico è equiparato a un “macchinario”: necessita di marcatura CE, fascicolo tecnico e controlli rigorosi per evitare gravissime responsabilità penali all’amministratore.
L’importanza del cancello automatico in condominio
Sia per prevenire intrusioni, sia per risolvere le perenni liti sui parcheggi in condominio abusivi, l’installazione di un cancello automatico è ormai un intervento standard. Spesso, questa automazione viene accompagnata dall’installazione di sistemi di videosorveglianza in condominio per blindare gli accessi.
Tuttavia, rispetto al passato, oggi la normativa è severissima. Un cancello che si muove in automatico rappresenta un potenziale pericolo (rischio di schiacciamento o impatto) per pedoni, bambini e veicoli. Ecco perché lo Stato Italiano e l’Unione Europea hanno regolamentato la materia in modo ferreo.
Il Fascicolo Tecnico e le Certificazioni Obbligatorie
Per installare un cancello elettrico non è solitamente necessario richiedere permessi comunali complessi (edilizia libera), a patto che sia regolarizzato l’eventuale passo carrabile in condominio. La vera burocrazia riguarda la sicurezza dell’impianto.
Al termine dei lavori, l’installatore (che per legge assume la qualifica di “costruttore della macchina”) è obbligato a rilasciare all’amministratore un Fascicolo Tecnico. Senza questo documento, il cancello è illegale. Il fascicolo deve contenere:
- Dichiarazione CE di conformità dell’impianto;
- Disegno tecnico e schema elettrico del cancello;
- Manuali di installazione, uso e avvertenze per i condòmini;
- Dichiarazione di conformità di ogni singolo componente di sicurezza (lampeggianti, fotocellule, coste sensibili);
- Il Registro di Manutenzione dell’impianto (il documento più importante nel tempo).
La Responsabilità dell’Amministratore e la Manutenzione
La figura dell’amministratore di condominio è centrale. In qualità di legale rappresentante e custode dei beni comuni, ricade su di lui (o su di lei) la responsabilità civile e penale per la sicurezza degli impianti.
La legge prevede l’obbligo di manutenzione annuale per i cancelli automatici. L’amministratore deve stipulare un contratto con una ditta specializzata che, periodicamente, verifichi la forza di impatto delle ante, il funzionamento delle fotocellule e lo stato dei cardini, annotando ogni intervento sul Registro di Manutenzione.
Se il cancello non viene revisionato e, a causa di un malfunzionamento, ferisce un condomino o un passante, l’amministratore risponde personalmente per lesioni colpose (e il condominio risponde per il risarcimento del danno). Ecco perché un amministratore professionista a Palermo non lascerà mai un impianto del genere privo di contratto di assistenza.
| Requisito | Cancello Manuale | Cancello Automatico |
|---|---|---|
| Marcatura CE | Non richiesta. | Obbligatoria (Direttiva Macchine). |
| Dispositivi di sicurezza | Serratura e cardini a norma. | Fotocellule, lampeggiante, coste sensibili antischiacciamento. |
| Manutenzione periodica | Consigliata per buona conservazione. | Obbligatoria per legge (da annotare sul Registro). |
| Rischio in caso di danni | Civile (art. 2051 c.c.). | Civile e Penale per inosservanza norme di sicurezza. |
5 Domande Frequenti sui Cancelli Automatici
Serve un permesso del Comune per installare il cancello automatico?
Di norma l’automazione di un cancello preesistente rientra nell’edilizia libera. Tuttavia, se il cancello si apre su una strada pubblica, occorrerà verificare le norme comunali, gli arretramenti e possedere la concessione per il passo carrabile.
Cosa succede se il nostro vecchio cancello non ha la marcatura CE?
I cancelli automatizzati prima dell’entrata in vigore della Direttiva Macchine (o installati da ditte non certificate) sono considerati non a norma. L’amministratore ha l’obbligo di far intervenire un tecnico abilitato per adeguare l’impianto (aggiunta di sicurezze) e farsi rilasciare la certificazione CE sostitutiva.
Ogni quanto tempo va fatta la manutenzione obbligatoria?
La manutenzione deve avere cadenza almeno annuale, o più frequente se indicato nel manuale d’uso rilasciato dal costruttore/installatore. Ogni verifica tecnica deve essere trascritta e firmata nel Registro di Manutenzione del cancello.
Chi è penalmente responsabile se il cancello schiaccia qualcuno?
La responsabilità ricade sull’amministratore di condominio, in quanto custode del bene e responsabile della sicurezza. Tale responsabilità scatta in particolare se si accerta che non aveva disposto i controlli annuali obbligatori o ignorato i segnali di malfunzionamento.
Chi paga le spese per l’automazione del cancello?
Essendo considerata un’innovazione atta a migliorare l’uso delle cose comuni, la spesa va ripartita tra tutti i condòmini in base alle tabelle millesimali di proprietà generale, salvo diversa disposizione del regolamento contrattuale.
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