Condomini con meno di 10 unità abitative

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Perché non prendo in gestione Condomini con meno di 10 unità abitative

(E perché in questi casi è meglio rivolgersi a un neo-amministratore per condomìni con meno di 10 unità abitative)

“Ma siamo solo in quattro, cosa ci vuole?”
È una frase che sento spesso quando mi contattano piccoli condomìni.
È una domanda legittima, ma che parte da un presupposto sbagliato: che un condominio piccolo implichi automaticamente una gestione più semplice. La realtà è molto diversa.

Per questo motivo, ho deciso di non accettare incarichi di amministrazione per condomìni con meno di 10 unità abitative.
Non si tratta di una scelta rigida, ma di una decisione professionale fondata su motivi normativi, organizzativi e di sostenibilità del lavoro. In questo articolo spiego nel dettaglio perché.

Quando nasce un condominio: bastano due proprietari

Un condominio non nasce per volontà dei condomini. Nasce automaticamente per effetto della legge quando:

in un edificio ci sono almeno due proprietà distinte,
esistono parti comuni, come tetto, scale, impianti, cortile, facciata.

Lo stabilisce l’art. 1117 del Codice Civile, che definisce le parti comuni e quindi la natura condominiale dell’immobile.

Anche un edificio con sole due unità abitative, se appartenenti a proprietari diversi, è già a tutti gli effetti un condominio.

Quando l’amministratore diventa obbligatorio: da nove condomini in su

Secondo l’art. 1129 del Codice Civile, la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condomini sono più di otto.
Quindi, da nove proprietari in su, l’amministratore di condominio non è più una scelta, ma un obbligo di legge.

Al di sotto di questa soglia (da due a otto proprietari), la nomina è facoltativa. Tuttavia, molte volte i piccoli condomìni decidono comunque di affidarsi a un amministratore, spesso per le seguenti ragioni:

difficoltà nel gestire la contabilità e i pagamenti comuni;
problemi relazionali tra vicini che impediscono decisioni condivise;
necessità di avere un soggetto esterno che rappresenti legalmente l’edificio.

Tutte esigenze comprensibili, ma che vanno valutate con lucidità e senza idealizzare la figura dell’amministratore come “risolutore universale”.

Perché il mio onorario parte da 1.200 euro all’anno (anche per 2 unità)

Il mio onorario di base è fissato a 1.200 euro annui, sia che il condominio sia composto da due, o sette unità abitative.

Questo importo minimo copre i costi strutturali, il rischio professionale e le attività obbligatorie, che sono le stesse in ogni condominio.

Vediamo più nel dettaglio cosa significa:

🔹 Le responsabilità non cambiano in base alla grandezza

Anche un piccolo condominio comporta:

tenuta e aggiornamento dei registri contabili e anagrafici;
redazione e presentazione del rendiconto annuale;
convocazione delle assemblee, redazione e conservazione dei verbali;
gestione dei rapporti con fornitori, banche, assicurazioni;
rischi legali, fiscali, amministrativi (anche in caso di controversie tra condomini o con terzi);
rispetto delle normative su privacy, sicurezza degli impianti, gestione dei pagamenti;
Gestione fiscale

Che si tratti di due o venti condomini, queste responsabilità sono identiche e la mia attività va strutturata per garantirne il rispetto con professionalità e continuità.

🔹 Nei piccoli condomìni la gestione è spesso più dispendiosa

Sembra un paradosso, ma più il condominio è piccolo, più la gestione può essere complicata:

Le assemblee si non raggiungo il quorum, rendendo difficile prendere decisioni concrete;
I conflitti personali diventano blocchi amministrativi;
L’amministratore diventa interlocutore diretto e frequente di ogni condomino, con telefonate, messaggi, richieste continue, spesso fuori orario o non tracciabili.

In questi contesti, la mole di lavoro non è minore, è solo meno strutturata, più frammentata e più vulnerabile al conflitto.

🔹 L’onorario può aumentare in base a specifici fattori

Oltre alla base minima, l’onorario viene adeguato in modo proporzionale se sono presenti elementi come:

acqua condominiale da gestire e ripartire;
presenza di fornitori continuativi (pulizie, giardinaggio, ascensori);
dipendenti del condominio (es. portiere);
morosità, lavori straordinari, o situazioni pendenti da risolvere.

Più è articolato il condominio, più aumenta la responsabilità legale e operativa dell’amministratore, e di conseguenza il compenso.

Perché i piccoli condomìni dovrebbero rivolgersi a un neo-amministratore

Capisco perfettamente che molti piccoli stabili sentano l’esigenza di avere un amministratore. E questa esigenza è legittima.

Tuttavia, non sempre la soluzione migliore è affidarsi a un professionista già strutturato come me, che lavora con condomìni medi o grandi.

In questi casi, quando i condomìni con meno di 10 unità abitative richiedono un amministratore, consiglio di rivolgersi a un neo-amministratore o a un professionista alle prime esperienze, che:

ha un onorario più contenuto, coerente con il carico di lavoro atteso;
può offrire maggiore disponibilità e presenza;
è motivato a seguire il cliente da vicino, per crescere professionalmente;
può accompagnare il condominio nelle fasi iniziali, strutturando la gestione in modo ordinato.

È una soluzione più economica, più vicina alle esigenze reali, e più sostenibile per entrambe le parti.

La mia scelta: solo condomìni con almeno 10 unità abitative

La mia decisione di lavorare esclusivamente con condomìni composti da almeno 10 unità abitative si basa su tre criteri fondamentali, che garantiscono qualità del servizio e sostenibilità professionale:

🔹 1. Professionalità sostenibile

Un servizio serio richiede tempo, competenze, strumenti, coperture assicurative, aggiornamento continuo.
Posso offrire qualità solo quando il carico di lavoro è proporzionato al compenso.
La mia attività non è un hobby: è una professione regolata, con obblighi precisi e rischi reali.

🔹 2. Organizzazione efficiente

Nei condomìni più strutturati è più semplice raggiungere le maggioranze, deliberare in modo funzionale, programmare interventi e servizi.
Un’amministrazione efficace ha bisogno di partecipazione attiva, non solo di richieste.
Dove c’è ordine, si può costruire valore.

🔹 3. Relazioni chiare e professionali

In contesti con più condomini, il rapporto si mantiene su un piano formale, regolato, rispettoso dei ruoli.
Questo evita dinamiche personali, pressioni indebite o comunicazioni improduttive, che purtroppo si verificano spesso nei contesti più piccoli e informali.

Questi tre elementi mi permettono di offrire un’amministrazione solida, trasparente e duratura, supportata da strumenti digitali, canali di comunicazione tracciabili e un metodo di lavoro strutturato.

In conclusione

Un condominio si costituisce già con due soli proprietari, ma l’obbligo di nomina dell’amministratore scatta solo a partire da nove condomini.
Nonostante ciò, molti piccoli stabili scelgono comunque di affidarsi a un professionista esterno.

È una scelta comprensibile, ma che va valutata con realismo. La gestione di un piccolo condominio può essere faticosa, conflittuale, poco sostenibile — per i condomini e per il professionista.

Per questo motivo, ho scelto di accettare incarichi solo per stabili con almeno 10 unità abitative.
È una scelta coerente con il mio metodo di lavoro, pensata per garantire un servizio efficace, rispettoso e professionale.

Nei casi di piccoli condomìni, invece, la soluzione migliore è rivolgersi a un neo-amministratore, che potrà seguire da vicino ogni esigenza con competenza e disponibilità.

È una questione di equilibrio, di rispetto reciproco e di visione chiara della realtà condominiale.