Studio Giurintano 
Procedure assembleari, normativa, ripartizione delle spese e agevolazioni fiscali. Tutto quello che serve sapere per installare un montascale sulle scale comuni, anche senza il consenso unanime degli altri condomini.
01 · Definizioni
Tipologie di montascale
Il termine “montascale” indica un impianto motorizzato che consente a persone con difficoltà motorie di salire e scendere le scale senza sforzo. Ne esistono tre tipologie principali:
- Servoscala a poltroncina (o seggiolino) — il più diffuso; si installa su un binario fissato alla parete o ai gradini. La persona siede su una sedia motorizzata che scorre lungo il percorso.
- Montascale a piattaforma — adatto a chi usa la sedia a rotelle; la persona rimane sulla carrozzina e viene sollevata su una piattaforma orizzontale.
- Servoscala verticale — funziona come un mini-ascensore su breve corsa, utile per superare dislivelli tra un piano e l’altro senza percorrere scale.
Nel contesto condominiale, l’installazione avviene sulle scale comuni, e questo comporta la necessità di coinvolgere l’assemblea e seguire una procedura specifica.
02 · Norme
Il quadro normativo di riferimento
Legge n. 13 del 9 gennaio 1989
È la norma fondamentale sul superamento delle barriere architettoniche negli edifici privati. L’articolo 2 stabilisce due principi essenziali:
- Le deliberazioni condominiali per eliminare le barriere architettoniche si approvano con le maggioranze dell’art. 1136 c.c. (secondo e terzo comma).
- Se il condominio rifiuta di deliberare o non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, il portatore di handicap può installare il montascale a proprie spese, con possibilità di modificare anche l’ampiezza delle porte d’accesso.
Decreto Semplificazioni (Legge 120/2020)
L’art. 10, comma 3, ha modificato la Legge 13/1989, abrogando il vecchio art. 8 che vietava interventi alteranti il decoro architettonico. Dal 2020 il limite all’installazione è solo quello della stabilità e sicurezza dell’edificio, non più il decoro estetico.
Il Codice Civile: gli articoli chiave
- Art. 1120 c.c. – Innovazioni: le innovazioni finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche sono espressamente ammesse.
- Art. 1121 c.c. – Innovazioni gravose o voluttuarie: i condomini contrari non possono invocare questo articolo per bloccare la delibera; possono solo chiedere di essere esonerati dalla spesa se non utilizzano l’impianto.
- Art. 1136 c.c. – Quorum assembleari: in prima convocazione servono due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti; in seconda convocazione i quorum si abbassano (un terzo del valore e un terzo dei partecipanti).
- Art. 1102 c.c. – Uso della cosa comune: si applica quando il singolo installa il montascale a proprie spese, purché non ne alteri la destinazione e permetta agli altri di usare normalmente le scale.
03 · Sentenze
La giurisprudenza: cosa dicono i tribunali
- Cass. civ. n. 8286/2005 — L’installazione di un servoscala non pregiudica la realizzazione di altri interventi per le barriere architettoniche già deliberati dall’assemblea.
- Cass. civ. n. 14384/2004 — L’installazione rientra nelle innovazioni approvabili con le maggioranze dell’art. 1136, secondo e terzo comma. Non è richiesta l’unanimità.
- Cass. civ. n. 7938/2017 — Le norme sulle barriere architettoniche si estendono anche a persone anziane con difficoltà di movimento, anche senza formale riconoscimento di disabilità.
- Corte Cost. n. 167/1999 — La legislazione si applica indipendentemente dall’effettiva presenza di persone disabili nell’edificio. Il diritto all’accessibilità è un valore in sé.
- Trib. Firenze n. 4385/2004 — Il diritto del singolo di installare un servoscala prescinde dalla qualità di portatore di handicap, tutelando un interesse fondamentale della persona.
04 · Iter
Passo dopo passo: la procedura da seguire
Raccogliere la documentazione tecnica
Prima di convocare qualsiasi assemblea:
- Richiedere uno o più preventivi dettagliati a installatori specializzati
- Verificare con un tecnico (geometra o ingegnere) che l’installazione non pregiudichi la stabilità dell’edificio
- Scegliere il tipo di montascale adatto alle proprie scale (poltroncina, piattaforma, verticale)
Avere già progetto e preventivo in mano rende la proposta più concreta e facilita la valutazione dell’assemblea.
Inviare richiesta scritta all’amministratore
Il condomino interessato deve inviare una comunicazione scritta (raccomandata A/R o PEC) in cui manifesta la volontà di installare il montascale, descrive l’intervento e chiede la convocazione dell’assemblea. L’amministratore deve convocarla entro 30 giorni.
L’assemblea condominiale delibera
La delibera è valida se approvata con le maggioranze dell’art. 1136 c.c.:
- Prima convocazione: due terzi del valore e maggioranza dei partecipanti; delibera approvata dalla maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore
- Seconda convocazione: un terzo del valore e un terzo dei partecipanti
Se la delibera è approvata, la spesa è ripartita in base ai millesimi. I condomini dissenzienti possono chiedere di essere esonerati dalla spesa (art. 1121 c.c.), ma non possono bloccare la delibera.
Se l’assemblea non approva o non si pronuncia
Se entro tre mesi dalla richiesta scritta l’assemblea non ha deliberato, o ha deliberato negativamente, il condomino interessato può procedere comunque a proprie spese, nel rispetto dell’art. 1102 c.c.:
- Non deve alterare la destinazione d’uso delle scale
- Deve permettere agli altri condomini di usarle normalmente
- Non deve compromettere la sicurezza strutturale dell’edificio
Le pratiche edilizie
L’installazione di un montascale interno rientra generalmente tra gli interventi di edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018 e D.Lgs. 222/2016), senza necessità di SCIA o CILA. Strutture esterne o modifiche rilevanti all’involucro possono richiedere una CILA o SCIA. Verificare sempre con il Comune, soprattutto per edifici soggetti a vincoli paesaggistici o in centri storici.
Installazione e collaudo
Al termine dei lavori è necessario:
- Ottenere la dichiarazione di conformità dell’impianto da parte dell’installatore
- Conservare tutta la documentazione tecnica (manuale d’uso, certificazioni)
- Conservare le fatture per accedere alle detrazioni fiscali
05 · Costi
Chi paga: la ripartizione delle spese
| Scenario | Chi paga |
|---|---|
| Assemblea approva l’installazione | Tutti i condomini pro-quota millesimale (o solo chi ne trae utilità, se concordato) |
| Assemblea approva ma alcuni si dissociano | Solo i condomini favorevoli, pro-quota tra loro |
| Assemblea non delibera entro 3 mesi | Solo il condomino richiedente |
| Assemblea vota contro | Solo il condomino richiedente (se vuole procedere) |
| Montascale installato dal singolo (art. 1102 c.c.) | Solo il condomino richiedente; manutenzione futura a suo carico, salvo accordi successivi |
I condomini dissenzienti che in un secondo momento volessero fruire dell’impianto potranno farlo contribuendo alle spese di manutenzione e a una quota di quelle di installazione, nelle modalità che l’assemblea deciderà.
Oltre la barriera: l’indipendenza e il condominio del domani
Risolvere le questioni legali e le ripartizioni millesimali è il mio lavoro quotidiano, ma so bene che dietro la richiesta di un montascale c’è molto più di una semplice pratica amministrativa. Quando si installa questo tipo di impianto, non si sta semplicemente aggiungendo una macchina al vano scale: si sta restituendo la libertà ad una persona.
Spesso, infatti, la barriera più crudele non è fatta di gradini, ma dall’isolamento sociale che ne consegue. Un anziano o una persona con ridotta capacità motoria che non può uscire liberamente di casa perde lentamente il contatto con il proprio quartiere, con le proprie abitudini e, in ultima analisi, con la propria autonomia. Garantire l’accessibilità significa tutelare la dignità umana prima ancora di rispettare la Legge 13/1989.
Le tendenze abitative più virtuose guardano già a modelli di “vicinato solidale”, dove gli spazi comuni sono pensati per includere. In questa prospettiva, l’installazione di un montascale non dovrebbe essere vissuta dall’assemblea come un “favore” al singolo o un peso economico, ma come un investimento per il futuro di tutti. Un condominio privo di barriere architettoniche è un ambiente a prova di futuro, in cui ognuno di noi – invecchiando – avrà la garanzia di poter continuare a vivere serenamente a casa propria.
Come professionista, credo fortemente che ottenere una delibera favorevole per l’abbattimento di una barriera architettonica non sia solo una vittoria legale. È un atto di civiltà che accresce non solo il valore immobiliare dell’intero stabile, ma soprattutto il suo valore umano.
06 · Fisco
Le agevolazioni fiscali nel 2026
Stop al bonus 75%
Il bonus barriere architettoniche al 75% (art. 119-ter del D.L. 34/2020) non è più applicabile alle spese sostenute dopo il 31 dicembre 2025. Per chi ha pagato i lavori entro tale data, la detrazione del 75% rimane fruibile nelle dichiarazioni relative a quegli anni.
Detrazioni in vigore nel 2026
Con la Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) sono state confermate le detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio, che includono i montascale. L’aliquota dipende dal tipo di immobile:
Detrazioni in condominio
Quando la spesa è deliberata e sostenuta collettivamente, ogni condomino detrae la propria quota di spesa. Se la spesa è sostenuta dal singolo a proprie spese, la detrazione spetta interamente a lui senza limitazioni millesimali. Per le spese condominiali, è compito dell’amministratore comunicare a ciascun condomino la quota di pertinenza.
07 · Tecnica
Requisiti tecnici: il DM 236/1989
Per accedere alle detrazioni fiscali, i lavori devono rispettare i requisiti minimi del D.M. 14 giugno 1989, n. 236, ancora in vigore. I parametri principali riguardano larghezza minima delle porte (75 cm interne, 80 cm ingresso), spazi di manovra nei corridoi, pendenza massima delle rampe e dimensioni minime delle cabine ascensore.
Per il montascale, l’elemento chiave è che l’impianto non deve ridurre la larghezza libera delle scale al di sotto di quanto necessario per il transito sicuro degli altri condomini. Un installatore qualificato è in grado di garantire questo requisito attraverso il posizionamento del binario e la configurazione della poltroncina o piattaforma.
08 · Documenti
I documenti da conservare
Per non rischiare di perdere la detrazione in caso di controllo fiscale, è fondamentale conservare per almeno 10 anni:
- Bonifico “parlante” — il pagamento deve avvenire con bonifico bancario o postale dedicato alle ristrutturazioni edilizie, con causale che riporti il riferimento all’art. 16-bis DPR 917/1986, il codice fiscale del beneficiario e il codice fiscale/P.IVA dell’impresa. Non sono accettati contanti, assegni o carte di credito.
- Fatture dettagliate — devono descrivere chiaramente la natura dei lavori e l’indirizzo dell’immobile. Fatture generiche non sono accettate.
- Asseverazione tecnica — documento firmato da un tecnico abilitato che attesta la conformità al DM 236/1989.
- Dichiarazione di conformità dell’impianto — rilasciata dall’installatore al termine dei lavori.
- Titolo abilitativo (se richiesto) — CILA, SCIA o documentazione di edilizia libera.
- Documentazione fotografica — non obbligatoria, ma utile in caso di contestazioni.
09 · Agevolazioni aggiuntive
IVA agevolata e detrazioni IRPEF per disabili
IVA agevolata al 4%
I portatori di handicap con riconoscimento formale ai sensi della Legge 104/1992 possono acquistare il montascale con IVA al 4% invece del 22% ordinario.
| Tipo di montascale | Prezzo netto | IVA 22% | IVA 4% | Risparmio |
|---|---|---|---|---|
| Servoscala a poltroncina | 10.000 € | 12.200 € | 10.400 € | 1.800 € |
| Montascale a piattaforma | 14.000 € | 17.080 € | 14.560 € | 2.520 € |
Detrazione IRPEF al 19% per spese mediche
Se il montascale è prescritto da un medico specialista nell’ambito di un piano di recupero funzionale, la spesa può rientrare tra le spese sanitarie detraibili al 19% (art. 15 TUIR). Le due detrazioni non sono cumulabili sulla stessa parte di spesa, ma è possibile ottimizzare la suddivisione delle voci di costo tra parte edilizia (50%) e dispositivo medico (19%), se distinta in fattura e prescritta come necessaria.
Contributi regionali e comunali
Molte Regioni e alcuni Comuni hanno propri programmi di contributo per il superamento delle barriere architettoniche, spesso rivolti a soggetti anziani o con disabilità in difficoltà economica. È opportuno verificare le disponibilità locali prima di sostenere l’intera spesa.
10 · Caso reale
Un esempio pratico completo
Il signor Rossi, 78 anni, abita al terzo piano di un condominio di 12 unità senza ascensore. Dopo una protesi all’anca, fare le scale è diventato difficile e doloroso. Vuole installare un servoscala a poltroncina sulla scala condominiale. Costo del preventivo migliore: 12.000 €.
🔵 Percorso con delibera assembleare
- Invia raccomandata all’amministratore allegando preventivo e scheda tecnica
- L’assemblea approva con la maggioranza richiesta; tre condomini più giovani dichiarano di non partecipare ai costi
- Il signor Rossi (millesimi: 20%) paga circa 2.400 €
- L’intero costo di 12.000 € è detraibile al 50%; la sua detrazione: 1.200 € totali → 120 €/anno × 10 anni
- Ha il riconoscimento ex Legge 104/1992: la sua quota beneficia dell’IVA al 4%
🔶 Percorso senza delibera (installazione a proprie spese)
- Paga l’intero 12.000 € (più IVA agevolata al 4%)
- Detrae il 50% su tutto l’importo: 6.000 € totali → 600 €/anno × 10 anni
- La manutenzione futura è interamente a suo carico
- In caso di vendita, il nuovo proprietario può scegliere se mantenere l’impianto o chiederne la rimozione
11 · FAQ
Domande frequenti
Un condominio può vietare l’installazione del montascale? ▼
Serve un’autorizzazione del Comune? ▼
Anche chi non è disabile può chiedere il montascale in condominio? ▼
La detrazione spetta anche all’inquilino? ▼
Come ci si comporta se il montascale va installato su una scala privata? ▼
Chi paga la manutenzione se il montascale è stato installato dal singolo? ▼
Cosa succede al montascale in caso di cambio di proprietario? ▼
In sintesi: il percorso ideale
- 1Richiedere preventivi e scegliere il tipo di impianto più adatto alla propria scala
- 2Inviare richiesta scritta all’amministratore (raccomandata A/R o PEC), allegando progetto e preventivo
- 3Attendere la delibera assembleare: se positiva la spesa è ripartita; se negativa o assente entro tre mesi, si procede a proprie spese
- 4Pagare con bonifico parlante e conservare tutta la documentazione per almeno 10 anni
- 5Portare la detrazione nella dichiarazione dei redditi per 10 anni: 50% prima casa, 36% altri immobili
- 6Verificare eventuali contributi regionali/comunali, IVA al 4% (Legge 104/1992) e ottimizzazione con detrazione sanitaria 19% (con prescrizione medica e fattura suddivisa)
La normativa è costruita per favorire l’accessibilità, non per ostacolarla. Con la giusta informazione e la procedura corretta, installare un montascale in condominio è un percorso percorribile, anche senza il consenso unanime degli altri condomini.
Fonti normative
- Legge n. 13/1989
- Artt. 1102, 1120, 1121, 1123, 1124, 1136 c.c.
- Art. 16-bis TUIR
- D.M. 236/1989
- D.Lgs. 222/2016 (Decreto SCIA)
- Legge 120/2020 (Decreto Semplificazioni)
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), G.U. n. 301 del 30/12/2025
Giurisprudenza
- Cass. civ. n. 8286/2005
- Cass. civ. n. 14384/2004
- Cass. civ. n. 7938/2017
- Corte Cost. n. 167/1999
- Trib. Firenze n. 4385/2004
